我们来说一说，东莞镇街的楼市希望，到底在哪里？（下篇）

孙子兵法有云，“知胜之道”。

在纷繁复杂环境中，原本就是残酷的优胜劣态，要准确判断自身实力和处境，制定策略才能成功。

如今深陷泥潭的东莞镇街楼市，同样如此。

这就是为什么，房姐对各镇街楼市希望到底在哪里，作出了回答：我们来说一说，东莞镇街的楼市希望，到底在哪里？（上篇）

说好的镇街分析，要彻底。于是开启下篇，我们再次试图以史为鉴，继续尽可能还原楼市全貌，揭开当下各镇街的真相。

一场新房与二手极限的拉扯

新房要如何突出重围？

今天先开启解析的是常平、樟木头。

两者共同得益于铁路，早在九十年代，港澳台投资一直是推动其经济社会发展的重要力量。

地产，也同样的道理，香港开发商克隆港式楼盘的形式在此开天辟地，以辉煌的发展地产史走在了全市前端。

由此积年累月的商品房，便造就了海量的二手房，在当下新房与二手撕扯之中，来势汹汹，尤为激烈。

| 樟木头航拍，©️东莞房姐

拉开近5年以来的成交数据，能从其中看到来自二手的压制。

常平、樟木头长期稳立全市二手房的成交套数冠亚军，每年保持着约1000-3000套的成交量。

而且两个镇街几乎每年二手成交套数高于新房约两倍有余，占据着市场的主导权。

| 数据来源：合富研究院，仅供参考

我们还可以看到，这轮周期调整中二手的成交量平稳，新房起伏较大。

譬如2020疯狂的一年，常平翔龙天地、金地名京、碧桂园旗山·玖珑湾等，樟木头十畝芳华里、THE EMERALD星岸等一手项目，颇为热闹。

两个镇街新房以迅雷不及掩耳之势的速度完成快速去化，创出近年来新高。

而价格端，即使是全市场狂妄上扬的时期，常平的房价很难往上走，稳住2字头，都显得吃力。

故而，新房如此热闹，代价，是放价走量。

| 数据来源：合富研究院，仅供参考

但随后一手成交又大幅度回落，常平逐年减少，樟木头均未超过千户。

究其原因，土地供应端紧俏、旧改推进速度缓慢，区域内长久以来仅有单盘在售，或零散的供应量入市，新房供应并未成体系。

相反二手，两个镇街居住区集中，大型社区居住氛围浓厚，性价比高对刚需友好，回归真正的宜居属性，购房者能从容选择。

一手供应不成体系，二手地产表现成熟，直接瓜分了新房市场的蛋糕。

| 数据仅供参考

所以回到当下，宜居宜业，不缺房源，不缺购买力，几乎不存在泡沫和虚高，如何使常平和樟木头的地产价值再进一步拉升，一定是重要课题。

解题思路，不仅要丰富自身的供应，地产还需要升级换代。

由于开发较早，区域内较多老式设计的户型产品，想置换新一代人居，很可惜是没有选择的。

此时此刻，是需要注入更多新房力量，以让新房和二手供需平衡，构成健康的市场内外循环，由此既能吸引更多刚需客户，也能留得住高端客群。

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光环褪去

若没有大规划支撑，又如何解题？

再来谈谈东莞北面的镇街，石龙、石碣、茶山、高埗、石排、桥头、企石。

基本上，这里没有东莞临广、临深的优势。

但曾几何时，石碣、高埗、石龙逐一被划入城区片区，与一桥之隔的茶山，一度成为城区断供期间的刚需外溢首选之地。

而石排、桥头、企石一直不瘟不火，地产泡沫较少，当属房价最稳定镇街（就..就没怎么涨啊）。

| 数据来源：3月住建局网签，仅供参考

时间如白驹过隙，聚焦到当下：

大家可翻阅房姐每一年推送的文章，那些关于以上镇街的城市规划、发展纲要、供地计划、镇街定位等，在近年来发声较弱。

若无大规划、大动作支撑镇街的楼市格局，沉寂想打破，很难。

再加上，房价没有那么高不可攀的情况下，城区的意向置业者，已大胆拿着预算回归真正的主城区；遍地1字头的时代，石排、桥头、企石早已不是唯一的选择。

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当然，镇街情况多样，需要具体分析。

先来说——石龙。

这是东莞最小的镇，也是东莞第一个设立的镇，相比于躺平，石龙则更积极主动。

多项目可选，各个板块有章可循，各个新盘各司其职，项目姿态一度放低，官方积极开展“宜居石龙”购房节，入手门槛极度友好。

但实际上，石龙与惠州一桥之隔，刚需继续被价格打动，继续向外分流。

依轨道而兴的石龙，在近年的解题思路重点在于东莞站TOD是否能真正兑现，撬动片区发展，强化自身的难以替代性。

再来看与东莞站TOD同样有关联的茶山。

茶山，与东城手牵手，携手走过很多年；行政划分上，茶山却又属于松山湖片区。

所以，在茶山的精神领域内，同时吃到的，是城区及松山湖两个高光区域的红利，接收东城及松山湖的优质外溢客户。

可光环褪去，交通规划推进缓慢、楼市货量积压、商住用地供应戛然而止。

当下，只能停留在无解的循环。

问题来了，基本面很差吗？其实根本不差。这里有江景、有地铁、有土地，想要转动起来，必须找准自身定位，擦亮城市名片，才能被置业者铭记。

相比之下，石碣这颗“东江明珠”，手握电子名镇、英雄故里、供港蔬菜三张名片。

它从头到尾都没有做错什么。

在产业发展上，石碣作为全国首个电子产业名镇，积极推进工改工，每一亩土地都要精打细算，走在转型之路。

在新房方面，仍然保持着稳定的供应量，有标志性项目。

而导致成交量逐渐疲软的原因，除了有市场大环境的因素外，城区外溢客户减少，投资客的退潮，石碣的被动与局限性开始显露出来。

或许，挤出更多泡沫，逐渐回归居住属性，对于石碣而言也未尝不是另一楼市去化的出路。

| 数据来源：东莞住建局，仅供参考

再把目光转移到旁边的高埗。

长期以来，虽有华侨城天鹅堡、万科第五城、新世纪颐龙湾等为大社区项目，配套齐全，自成一体，但客户来源单一，基本以本地或城区外溢客户为主。

对于高埗而言，核心在于要摸索更多产业方向，吸引和留住更多人。

最后来看看石排、桥头、企石。

近年来，这三个镇街在楼市表现上默默无闻，曾经的热度已慢慢消散。

但好在石排和桥头于产业方面，有推进、有输出，在2024年第一季度，石排成交1宗、桥头成交2宗工业用地。

至于希望在哪？只能说，若未来仍然没有连片、成体系的城市发展支撑，这个问题暂时还是无解。

| 数据仅供参考

写在最后：

40余年前《今天》杂志创刊词里写道：“过去的已经过去，未来尚且遥远，对于我们这代人来说，今天，只有今天。”

40余年后的2024年，“今天”对我们来说，宛如贴面的双刃剑，冰冷又真实。

在大时代面前，光环褪去，每一镇街、每一位东莞人都是参与者，无人能独善其身。

当下的东莞依然拥有优秀的基本面，未来将会以镇街为单位，如果找不准问题，那么处处都是问题；谁能最先看清真相，梳理矛盾，自会有答案和出路，调动城市资源。

一步一个脚印，不轻言放弃，坚持下来，找准赛道，我们就事半功倍了。

最后，愿诸君，战胜周期，前路坦途。