盘点2023年深圳各区新增的限价新房，部分价格上调

2022年，深圳（含深汕）通过四批次集中供地，共推出了37宗住宅用地（含安居型商品房、保障性租赁住房），最终成功交易了33宗。

由此，深圳连续三年（20-22年）新增宅地超过30宗，近三年累计超百，兑现了城市管理方加大住房建设的承诺，对全市住房供给起到了稳定器的作用。

殊不知，过去深圳楼市房价如火箭般上扬的13-19年，总共新增宅地约40宗，几乎仅仅为近三年总和的1/3。住房供给端的相对不足，是当时深圳人的普遍共识。

而这几年通过加大土地整备利益统筹、土地用途调规、新城规划等手段，梳理了不少可开发净地，挤出了新增宅地。愿意推，还是有的嘛。

1.

这些宗地都将转为今后一两年的新房，由于出让时规定了毛坯限售均价，相当于明牌待售。

老牛简单地梳理了深圳2022年居住用地的土拍情况，跟过去三年比，大体常规。

成交方面，都说物以稀为贵，过去每年新增宅地仅为个位数之时，深圳住宅土拍都好比一场“盛宴”，开发商热烈参与市民翘首以盼，热闹得像过年。

但从去年开始，很明显感觉到土拍的关注度有所弱化，这和市场整体低迷感同身受。

根据美联物业的年度统计数据显示，一手住宅共计成交34441套，同比下跌34.3%，创下2012年以来的新低；二手住宅共计成交21701套，同比下跌46.6%，成为有历史记录以来的新低。

因此，出现多宗流拍的案例也就情有可原。22年流拍了4宗，流拍数是三年来之最，比2020年多一宗。

流拍的所处区域也大有不同，20年的以“飞地”深汕为主，22年的均位于深圳“主体”内，包括光明马田、龙岗街道、坪山石井等区位相对弱一些的区域，但也包括宝中。说明相对苛刻的出让条件，与二级开发市场的低预期值相冲突，无论地段多优，市场都比以往更理智。

分布方面，成功出让的33宗地，龙华以7宗脱颖而出拔得头筹，且无流拍现象。

而21年以9宗独占鳌头的光明，22年仅为5宗，滑落至均为6宗的宝安、龙岗和坪山之后。这三区推出的宗地数量实际上和龙华一样为7宗，只是好巧不巧都有流拍案例。

至于核心区，福田、罗湖仍旧”好久不见“，只有南山（含前海三湾）独立支撑，但也仅有前湾1宗。

品牌方面，民营房企自顾不暇，“国家队”清一色，也更深色，包括老面孔的华润、招商蛇口、中海、保利、深铁、人才安居、天健、万科、特发、振业、越秀、联发等。

其中，华润、深铁拿地能力突出。TOP1华润，全年在深圳拿了8宗（一宗与深铁联合），显然这两年将会有更多华润业主要诞生；

其次深铁6宗（两宗分别联合深业和华润），这几年深圳城市轨道交通投入巨大，地铁停车场或车辆段地块基本花落深铁，拿地多也自然。

限价方面，整体限售回升，22年住宅宗地建成后的商品住房限售价，相比较2021年有所上调，回到了20年的水平。

比如，22年招商前海地块的商品住宅毛坯限售均价为10.7万/㎡，而21年同区域内的深业前海和天健前海的毛坯限售均价为9.2万/㎡。

不同区域间的价差维持不变，龙华民治的毛坯限售均价约7.2-7.3万/㎡，福城九龙山的一宗约5.36万/㎡；

光明全域约4.71-4.89万/㎡；坪山全域约3.53-3.75万/㎡；龙岗的集中在龙岗中心板块及周边，大体约4万/㎡左右；宝安的分布相对零散，从4.79万/㎡的沙井到8.86万/㎡的宝中不等。

如此看来，21年拿地但尚未入市的项目，某程度看还更香一些了？事实上，2021年拿的地但尚未入市的还真不少，包括：

——深业云海湾花园，位于前海桂湾，毛坯限价约9.2万/㎡的瞩目新盘；

——鸿荣源胤璇，宝中当前罕有的商住综合体，区位配套成熟；

——深铁熙府，总建面约62万㎡，与地铁12号线左炮台东站接驳；

——深铁阅云境，大运枢纽综合开发项目，分南北两个区域分期建设，其中北区预计年底前入市；

——以及龙岗坪地的美盛岭尚苑；坪山坑梓的深铁华著；光明中心的深铁睿著广场、光明凤凰的深房光明里……

此外，有几宗将建成安居型商品房项目，大体仍然为片区商品住房限售价格的50%，比如由南通亚伦竞得的宝中地块，限售4.43万/㎡。

随着深圳保障房体系的调整，以封闭式轮转的共有产权为主的保障时代即将到来，而满足条件即可“绿转红”的安居型商品房逐步退出增量市场，说不定在新老体系过渡之际，促进旧体系房源的去化，既有好区位的安居型商品房甚至会成为受捧对象。

2.

2023年入市的一批新盘中，将包括这两年来新拍的居住用地项目，不乏一些区位不错，地段相对成熟的。

龙华区域

龙华有5宗地集中于民治街道，且均位于龙华新城中心，由华润、中海开发的三宗地位于北站商务区内相对核心的区域。

华润拿下两宗，其中一宗备案名为北站超核万象中心，含住宅、万象商业、写字楼及代建公建，具有区域综合地标的潜力，备受瞩目。

中海的与之为邻，配套共享。加之中洲黄金台地块也进入开发期，该局部组团未来两三年会是龙华新房市场的焦点之一。

深业+安居的颐樾府，及联发的臻著雅居，两项目在上塘-红山板块，周边社区氛围浓厚，配套成熟。

为了推出这批居住用地，看得出龙华有在“拼”。原规划为北站商务区服务的商用地，调规后转为商住用地，从而释放了多宗优质住宅地块。

另1宗商品住宅地块由招商蛇口开发，位于福城街道的九龙山片区，紧挨着华为龙华新厂，区位开发属于起步阶段。

光明区域

华润明显加大了对光明的布局，三个项目齐刷刷上阵，光明“润系双子”之一的润晖府极为神速，已抢先入市。

润晖府位于光明城枢纽板块，跟在深圳北站板块一样，中海贴身伴随。该板块规划潜力不小，在光明全域限售价格大差不差的环境下，可以重点关注。

西部区域

宝安是去年深圳新房的供应大户，也是成交大户，新增住宅地块仍集中于新安-西乡及沙井-福永两个板块，其中招商蛇口和华润积极继续积极布局沙井-福永。

宝中的强核心作用越来越突出，其产品线层级也越来越丰富，可满足不同的置业需求。省城国企越秀集团积极布局深圳，且坚定宝安新中心，接连开发两个项目，备案名为潮樾府和瑞樾府。

前海经过调规增加的住宅地块又要步入尾声了，珍惜前海的每一个限售新房吧。

东部区域

去年地铁14号线和16号线在万众期待中如期通车，将“幅员辽阔”的深圳东部与城市中心城区的时空距离拉得更近，应会坚定区域置业的信心。

龙岗中心及大运板块长期以来“自成一体”，具有很好的区域资源配置和成规模级的社区氛围，居住条件、配套水平优，今年或将迎来华润、深铁的区域首秀项目。

另外，坪地和宝龙两个主要产业片区，也保持着新增节奏。

坪山相对中心的新房以城市更新为主，新增的居住用地更偏向于坑梓、石井一带，地段差异比较明显，即便有轨交支撑，区域市场为主。

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（内容完）

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