大分化时代，到底谁在“裸泳”？

5月份，新房成交2787套，环比4月份3505套，下滑20.48%。二手住宅2788套，环比4月份3192套，下降了12.6%。

一、新房成交数据

1、供应与去化

5月深圳新房预售12个楼盘，延续了4月的供应态势，供应了4000余套住宅，主要集中于刚需户型，宝安供应近一半。

细化各盘去化，去化也是呈两级分化:

位于宝安碧海越秀潮樾府，共计319批入围，选178套房源，入围比例179%。当日开盘去化96%，仅余8套房源。

而位于光明华润润曜府，共计31批入围，选304套房源，入围比例仅10.2%。在光明近期普遍新房交楼品质低下，以及学校双重影响下，认筹成绩实在太差，很难想象这是前两年的网红片区。

2、区域与面积

从成交数据看，龙华区去化最多，成交652套，其次龙岗区，成交639套。

从成交面积看，90-144㎡成交仍占榜首，成交了1603套，占比57.8%；90㎡以下成交1074套，占比38.5%。

3、6月改善/豪宅炸场

6月的深圳楼市，在福田海德园A区“取证”打响第一枪中拉开帷幕。据不完全统计，6月预计有21盘供应，其中豪宅、改善盘居多。

二、二手房成交数据分析

1、二手成交溢价率

【刚需市场】

据深中协统计，5月刚需型需求再度进入“萎缩”。

像刚需成交主力版块的龙岗中心区、坪山、光明等区等片区成交下滑均较为明显。二手刚需市场的需求，很大程度上被人才房和新房给挤压了。

而从成交价格看，老小区的房源由于缺乏竞争力，就算是西部楼盘，也仍以降价促成交为主。

【改善市场】

福田、宝安等片区改善二手房放盘的价格，整体相比于四月份整体有所下滑。

宝安尤其是宝中，受前海地块剧增供应影响，近期二手跌幅明显。

而中部的龙华红山，近期89平产品分化严重，像水榭春天和金亨利（详见上图），后者成交总价基本都在1000万以上。

【豪宅市场】

五月豪宅市场放盘量持续增加，成交相对普通住宅来说较稳。

豪宅盘总价高，但位置核心且有稀缺景观的产品仍然受市场追捧：

例如：深圳湾的恒裕滨城170平的，挂盘不到半个月就以4850万的价格给成交了，还有新天鹅堡一期38楼的毛坯259平最终以5580万成交……

这两个顶豪挂盘房源成交的共同点，就是核心的板块+户型格局合理+稀缺的无敌景观，纵然价格不是特别便宜，但市场还是会为产品的优质买单。

三、菲菲楼市观点

5月市场新房供应有增无减，但多数是偏远刚需楼盘，所以整体去化不太理想。

其中，同区域新房竞相开盘，更是内卷严重，如沙井三个同期开盘：

会展湾雍境162套房源、备案均价4.77万/平方米；

云海臻府738套、备案均价4.61万/平方米；

云上润府506套房源、备案均价4.79万/平方米；

当然，也有例外。潮樾府去化相当优秀，这表明，购房者置业目的明确，更多选择地段、环境、有未来区域等。

总体来看，市场信心明显不如3、4月份那么高，但是并不能因此看空深圳楼市。毕竟还是有海德园、潮樾府等网红盘热度仍旧居高不下，这也表明深圳新房市场正进入另一阶段。

而二手市场，同样分化明显。据统计，现在二手平均周期已拉长到260天。潮水退去，才知道谁在裸泳，以豪宅为例，楼层不同景观不同，成交的周期也会随之发生明显变化。

像纯水岸14期292平4380万，户型格局及装修都非常出色，价格更是整个小区最便宜，但就是迟迟没成交，原因就是楼层矮了。现在能快速成交的，基本都是同类产品同类户型中的最优选。

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