买房中介费要降了？行内律师逐条解读新规

逐条解读《关于规范房地产经纪服务的意见》

华商周争锋律师

本来以为这个意见不会引起很大的波澜，谁知道这个意见最近这两天，吸引了很多人的眼球。很多人认为，通过这个意见可以降低中介费，这个想法有点多，中介费毕竟要求是市场化调节。应粉丝要求，我就解读一下。

住房和城乡建设部　市场监管总局关于规范房地产经纪服务的意见

各省、自治区、直辖市及新疆生产建设兵团住房和城乡建设厅（委、管委、局）、市场监督管理局（厅、委）：

房地产经纪对促进房屋交易、提高交易效率、保障交易安全具有重要作用。近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。为规范房地产经纪服务，加强房地产经纪行业管理，促进房地产市场健康发展，现提出以下意见。

解读：首先，肯定了中介的作用，然后指出目前存在的问题。实际上，上述的问题一直存在，不是最近才有，并且以后还将继续存在，只是多和少的问题。

一、加强从业主体管理。严格落实房地产经纪机构备案制度。为新建商品房销售和存量房买卖、租赁提供代理、居间等经纪服务的机构，应当按照《房地产经纪管理办法》规定向所在地住房和城乡建设部门备案。市、县住房和城乡建设部门要全面推行经纪从业人员实名登记，加强经纪从业人员管理。经纪从业人员提供服务时，应当佩戴经实名登记的工作牌、信息卡等，公示从业信息，接受社会监督。

解读：这个没有新的内容，一直都是这样要求的。这里面有个问题，就是《民法典》上已经没有居间的字眼了，文件中还用，颇为惊讶。另外，这个意见的效力但是低于部门规章《房地产经纪管理办法》的，属于行政机关规范性文件。

二、明确经纪服务内容。房地产经纪机构提供的经纪服务由基本服务和延伸服务组成。基本服务是房地产经纪机构为促成房屋交易提供的一揽子必要服务，包括提供房源客源信息、带客户看房、签订房屋交易合同、协助办理不动产登记等。延伸服务是房地产经纪机构接受交易当事人委托提供的代办贷款等额外服务，每项服务可以单独提供。

解读：首次提出了中介服务分为基础服务和延伸服务，大白话就是区分一般会员和VIP会员，支付不同价格享有不同的权利。把协助贷款视为额外服务，给中介公司收取按揭服务费提供了政策依据。当然，协助担保赎楼服务也是额外的服务，赎楼的费用也不应包含在中介佣金中。这样的定性，主要是讲给买卖双方的，弄清楚支付费用购买服务的范围，避免因自身理解问题，出现纠纷。

三、合理确定经纪服务收费。房地产经纪服务收费由交易各方根据服务内容、服务质量，结合市场供求关系等因素协商确定。房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

解读：首先，明确中介费用实行市场化调节，所谓市场化调节就是依据供求关系调节。有这个大前提，后面的话实际上不用说了。说鼓励和引导，有啥意义，说到底还不是一句空话。中介公司要合理降低服务费用，人家说根据我们提供的服务内容、服务质量，当前的收费标准感觉就挺合适的，因为存在就是合理。

四、严格实行明码标价。房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

解读：一直是这样要求的，实际上又有谁严格执行了。公布的收费价格，消费者让你少点，你不让步能接到几单生意。实际上，公布价格，是给中介公司自己限定的最高收费标准，只能低不能超，低了可以，超了不行。你不服还不行。有用的就是，公开基本服务和延伸服务各自的服务项目和收费标准。

五、严禁操纵经纪服务收费。具有市场支配地位的房地产经纪机构，不得滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用。房地产互联网平台不得强制要求加入平台的房地产经纪机构实行统一的经纪服务收费标准，不得干预房地产经纪机构自主决定收费标准。房地产经纪机构、房地产互联网平台、相关行业组织涉嫌实施垄断行为的，市场监管部门依法开展反垄断调查。     

解读：第5条是这个文件的核心内容，也是有现实意义的内容。某些城市的确存在具有市场支配地位的房地产中介机构，滥用其权利操控当地的中介费用。当然了，这个人家长期深耕该领域，在该领域取得的口碑有关，实际上也可以说是市场竞争的结果。房地产互联网平台，主要是最近兴起的，有资本介入的互联网交易平台，利用资本优势做广告洗脑一统江湖，但是不可否认，人家的后续服务也是有一定保障的，不然的话不可能有这么多小中介加盟。

 房地产经纪机构、房地产互联网平台、相关行业组织涉嫌实施垄断行为的，市场监管部门依法开展反垄断调查。在房地产中介领域开展反垄断的调查，这应该是第1次提出来在该领域开展反垄断调查。特别是对行业组织涉嫌的反垄断行为进行调查，有现实意义。某地出台各种政策给消费者自主交易设置各种障碍，打压消费者自助交易行为，实际上就涉嫌实施行业垄断行为。     

六、规范签订交易合同。各地住房和城乡建设部门要制定房屋买卖合同、租赁合同、经纪服务合同示范文本。房地产经纪机构应当在经营场所醒目位置公示合同示范文本，方便交易当事人使用。房地产经纪机构促成房屋交易，应当通过房屋网签备案系统办理房屋买卖、租赁合同网签备案。

解读：说的都很容易，实际上做起来很难。大部分的示范文本，很不接地气，脱离了当地的交易习惯和交易流程，根本就不能用的。按照递件过户时的示范文本签订合同，交易很难履行下去。这是一个现实问题。

一手房网签备案制度由行政法规明确规定。二手房网签备案没有相关的规定，也就是没有上位法依据。二手房的网签备案制度，实际上以损害出卖人的利益为前提的，主要目的是可以防止出卖人一房两卖。但对出卖人而言，没有任何好处。各方均没有站在出卖人的立场上考虑一下，买受人在网签合同备案以后违约了，出卖人的利益谁来维护。有些地方设计了网签备案有效期为90天，90天到期后备案自动失效，可以重新办理新合同备案。但是，有些地方没有设置备案有效期，导致合同备案以后，出卖人面对买受人的违约，毫无办法。快速撤销备案成了买受人违约后，讨价还价的筹码。

七、加强个人信息保护。贯彻落实《中华人民共和国个人信息保护法》，房地产经纪机构及从业人员不得非法收集、使用、加工、传输他人个人信息，不得非法买卖、提供或者公开他人个人信息。房地产经纪机构要建立健全客户个人信息保护的内部管理制度，严格依法收集、使用、处理客户个人信息，采取有效措施防范泄露或非法使用客户个人信息。未经当事人同意，房地产经纪机构及从业人员不得收集个人信息和房屋状况信息，不得发送商业性短信息或拨打商业性电话。

解读：在《民法典》通过以后，随着生活安宁权概念的普及，中介公司发送商业短信和拨打商业电话的几率逐步下降。《中华人民共和国个人信息保护法》对个人信息的保护做了更加全面的阐述，本次意见再次提出该问题，有现实意义。

八、提升管理服务水平。市、县住房和城乡建设部门要建立健全房屋交易管理服务平台，加强对交易房源、房地产经纪机构及从业人员的管理。房地产经纪机构发布的房源信息，应当通过平台进行核验。鼓励通过房屋交易管理服务平台向交易当事人提供房源核验、房源发布、合同网签备案等便民服务。加强存量房交易资金监管，除交易当事人提出明确要求外，购房款应纳入资金监管账户。鼓励房地产经纪机构将经纪服务费用纳入交易资金监管范围。

解读：第一，是解决真房源问题，一线城市经过几轮治理，中介公司平台上假房源信息基本上销声匿迹了，但是网络上依旧有假房源信息存在，需要进一步治理。第二，二手房交易的资金监管问题，在某些城市仍然没有落实到位，导致购房者在这些地区购买二手房的风险非常大，也不利于房地产信贷政策的落实，首付不监管，如何落实首付比例。第三，鼓励将中介费用纳入监管范围，实际上说白了就是鼓励中介公司先收费后服务。

九、加大违法违规行为整治力度。各地住房和城乡建设部门要将规范房地产经纪服务纳入房地产市场秩序整治的重要内容，会同有关部门依法查处“黑中介”、侵犯个人信息合法权益等违法违规行为，曝光典型案例。对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

解读: 随着该意见的出台，各地行政机关也会依据该意见，对于本意见提出的问题，有针对性的进行新一轮执法大检查。对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，这个收费明显高该如何定性，收费还要不要同服务内容、服务质量挂钩，收费高但是市场各方认可，该如何平衡二者的关系。

十、加强行业自律管理。房地产经纪行业组织要健全行规行约，完善房地产经纪服务标准和执业规则，引导房地产经纪机构及从业人员依法合规经营。对房地产经纪机构及从业人员存在收费不规范、侵犯客户个人信息合法权益等情形的，房地产经纪行业组织依据行规行约给予自律处分。

解读:进一步明确了行业协会的职能和责任。

住房和城乡建设部

市场监管总局

2023年4月27日