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房比人多?深圳要建200万套房,这个区货量最多!

这三年,新房如雨后春笋般涌现,令购房者们眼花缭乱,选择困难。


给不少人的体感就是“房比人多”。


也让不少人吐槽:


“光明天量住宅”、“龙华满眼都是房子”。


面对这一波又一波的供应潮,相信许多人都心存疑惑:


深圳一共建了多少房子? 深圳的房子够住了吗? 未来还要建多少房子?


未来10年 深圳这些区供应最多

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楼市调控政策不偏激,它对城市房价的影响通常只是短暂的。


而房价的长期走势,则取决于城市的发展和住宅的供应量。


根据深圳的国土空间规划文件,到2035年,深圳将确保新增各类居住住房高达200万套以上。


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这一决策将影响着深圳未来中长期的土地和住房供应格局。


值得一提的是,与2018年“二次房改”时确定的目标相比,这次的规划有了显著的提升。


回溯到2018年的“二次房改”文件中,深圳曾明确规划:


在未来的17年,也就是至2035年期间,将“新增建设筹集各类住房170万套”,平均每年约10万套。


但最新的国土空间规划显示,从2020年至2035年,住房总量的目标已修订为200万套,年均供应提升至13.3万套。


这个数字背后,既包含了对历史欠账的补偿,也包含了新的增长目标。


值得关注的是,公共住房的比例被设定为不低于新增住房总套数的60%。


也就是说,到2035年,商品房供应数量总数是80万套,均摊到每年是5.3万套。


根据2023年新房数据,共供应56909套,同比上升21.9%,与既定目标差不多。


当然,增加供应套数,势必要加大居住用地的供应。


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从以下表中我们可以看到,自2020年开始,居住用地的出让面积呈现出迅猛的增长态势。


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换算成具体的套数,深圳预计在“十四五”阶段供应65万套住房。


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从近几年一系列法定图则调整也证明了这一点。


比如南山这样的传统供应短缺区域,在2023年通过规划调整新增了24块宅地。


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如果“十四五”能够按计划完成65万套的供应目标,那么在接下来的2025-2035年,深圳还需要供应135万套住房,年均供应13.5万套。


目标已经明确,接下来就是将这一任务分解到各个区域。


所以,未来哪些区将承担最多的供应任务?


我查阅了各区国土空间规划文件中的相关数据,具体如下:


龙岗:3940万平;39.4万套 坪山:2070万平;20.7万套 光明:1800万平,18万套; 罗湖:420万平;4.2万套 盐田:1300万平;13万套 大鹏:750万平:7.5万套;

共计97.2万套。


福田、南山、龙华、宝安虽然未提及具体的数字目标,但他们的核心目标都是以“增加供应、优化结构、提升品质”为主。


按照200万套的总目标来看,以上四个区域需要承担约100万套的供应任务。


其中,宝安在“十四五”规划中已经设定了明确的目标,计划再2020-2025年,建设筹集各类住房不少于16.3万套(间)。商品住房不少于6.5万套,公共住房不少于9.8万套(间),包括保障性租赁住房不少于7万套(间)。


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从以上数据,我们不难发现,根据各区的供应数量,可以将其分为四个梯队:


第一梯队:龙岗、宝安,预计供应套数在30-40万套之间; 第二梯队:坪山、光明、龙华,预计供应套数在20万套左右; 第三梯队:大鹏、盐田,预计供应套数在10万套左右; 第四梯队:福田、南山,预计供应套数在10万套以内。


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天量供应? 坪山、光明存量小区仅占全市4%


看到供应数据,无疑会让许多人震惊。


的确,网络上便充斥着各种言论,如“房比人多”、“光明天量住宅”、“坪山供应爆炸”,“龙华满眼都是房子”。


但真实情况是:这200万套其实远远不足。


甚至部分区域住宅还很少。


根据住建局数据显示,截至2020年底,深圳总共有住房1082万套,其中商品房为189万套,保障房51万套。


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而“七普”人口数据显示,2020年,深圳共有家庭户642万,户均2.25人(集体户106万)。


如果按照国际上通常的套户比1:1.1的标准来测算,深圳实际上需要700万套住房(商品房+保障房)来满足需求。


但现实是,在2020年深圳的住房缺口就已经高达460万套。


即便加上2020-2035年计划供应的200万套,仍然有260万套的缺口。


而且,这只是一个基于2020年人口数据的估算,考虑到深圳的人口数量在持续增长,这个缺口只会越来越大。


▲来源:2024年深圳新春茶话会

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此外,深圳的住房自有率仅为23%,意味着有77%的人需要租房生活。


这与新加坡高达90%的住房自有率相比,差距显著。


当我们深入各个区域的数据,这种差距会更加明显。


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根据58安居客研究院统计的数据显示,2022年,罗湖、南山、龙岗、宝安存量小区占比在17%左右;


福田的存量房小区占比在14%; 龙华的存量房小区占比9%; 盐田和光明的存量房小区占比都为3%。


坪山的存量房小区占比为1%,远低于其他区域。


查阅乐有家挂牌小区可见,坪山目前只有89个挂牌的小区,光明稍微多点,但也只有200个,而南山有1221个小区。


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这意味着,即使龙华、坪山、光明等区域完成了他们的供应目标,这三个区的小区数量仍然远远比不上开发较早的福田、南山、罗湖等区域。


再加上,光明、坪山规划的常住人口还有较大增长空间。


当未来越来越多人口流入,对更好、更舒适的住房的需求也将随之增加,势必需要加大新建住房才能解决。


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所以,不是光明、坪山、龙华天量供应,而是历史欠账太多了。


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