眼下这样的市场，什么样的房子更好卖？

来源：朱罗纪

如果你是开发商，现在正在愁着怎么把楼盘卖掉；或者，如果你是一个业主，现在也正愁着怎么把头手的房子卖掉。那么，5月的市场成交特征的变化，我建议你认真的看看。

市场越来越显示出截然不同的分化特征，弄清楚这个分化特征，对买卖双方的操作，都有价值。

看深圳5月的成交数据，你从不同的视角看，可能会得出完全不同的结论，或者是，新的启发。

单看二手房成交，市场是有企稳迹象的。5月深圳二手过户量3963套，连续3个月维持在4000套上下。

如果是计算网签成交量，则是连续3个月维持在5000套的“枯荣线”上下。整个1-5月，深圳二手房过户量，同比上升了2成5。而且，考虑到最近的政策力度更大，预料6月的成交量甚至会更好一些。

这是个好消息，说明二手房市场在努力的筑底。当然，这个背后的核心因素之一是政策驱动，今年以来，是深圳乃至全国火力最猛的政策周期。所以，还要继续观察后续政策的力度。

但如果把二手房成交和新盘成交对比起来看，则观感又有不同。

5月，深圳新盘成交2009套，连续3个月维持在2000套上下。注意，虽然说5月批售量也大幅下滑，但是考虑到充足的库存量，我们依然可以明确的说：新盘成交依然拉垮。今年前5个月，深圳新房成交量同比下跌了3成。这和二手房的成交波动，形成了鲜明反差。

进一步比较。2024年前5月，深圳二手房成交累计1.7万套，月均约3444套；新盘成交累计9200多套，月均约1842套。

而去年同期，深圳二手房成交累计接近1.4万套，月均约2766套；新盘成交累计1.3万套，月均约2632套。

显示出：二手房VS新房的月度成交对比，从去年的基本打平，到今年，二手房基本上是“压着新房打”，有的月份几乎快是新房成交的一倍，似乎买家根本不去看新盘一样。

这个反差，我认为说明了很多。

其一，说明了二手房降价更“自由”，进而提升了二手房的性价比。相对于新房限价，二手房在这一轮的危机中，显得更加的灵活，业主展开了更为迅猛的降价，从而获得了客户的优先选择权。

这一点从价格曲线上能看得很清楚。比如看中原的新房价格统计，5月新房成交均价55330元/平米，整体比较“稳定”（大家知道，这个稳定的背后是限价）。

但再看二手房的价格曲线，乐有家统计的5月住宅二手价是6.27万/平米，比去年6月平均跌了高达12%。而如果和2021年最高价是8万/平米相比，则市场平均跌幅更是高达22%。

因为二手房价格跌的狠，买家就会优先跑去看二手。还是那句话：不是星巴克喝不起，米粒更有性价比。

其二，说明了市场进入“用家”时代，而用家不愿意等太久。“用家”和“炒家”的行动逻辑不一样，后者愿意等待，因为相信时间站在他的那一边。但是用家不愿意等待，你交房交的晚，他要付两份钱——一份是月供，一份是租金。如果预期未来房子成长性降低，那么他是能省则省。这个情况下，即买即住的二手房更优。

其三，则是说明了购房人对新盘依然“心有余悸”，怕你交不了楼。这依然体现在不少开发商身上，我们之前的买房新框架里谈到过这一点——开发商的品牌背书。对开发商资金链的评估，已经是近两年买房人必须考察的指标。

以上三个因素，共同促成了二手房和新盘的市场反差。那么，面对这样的市场状况，开发商如果想把自己的房子卖得好一些，我建议不妨往以上者三个方向上加把劲儿。比如准现楼卖房子，将会是今年和未来的新特征。这几个月，我跑市场看到，横岗的信义金御山、西丽的汉园茗院，开发商都搞成了准现楼卖。这是值得重视的行业变化。

承接上面的二手房价格下降，还有一点需要强调的，新的市场特征不仅包括二手房单价的下降，还包括总价——低总价的二手房成交的更好，市场成交主打一个低总价。

5月深圳一共成交的接近4000套二手房里面，总价500万以下的成交占比升到了58%，接近6成。这是2021年深度调整以来的单月同比最高值，2021-203年5月，这个比重分别为：42%、45%、49%。低总价成交，显示出“节节升高”的明确特征。

我认为，这个特征，进一步说明了房地产市场“用家主导的时代来临”。

上面说了，用家买楼和炒家不同，用家就是“谁便宜买谁”，因为他的首要目标不一样。我用新盘市场举个例子就明白了，在新盘市场上，无论是深圳还是上海，我们都能看到：限价豪宅反而会比刚需盘卖得好，像上海的恒昌玖里、深圳的胤璇，依然都被抢购。

这个背后，说明了买家都还是带有强烈的投资升值意图的。但是用家买楼，重点看的是“安全边际”，不是成长性。这跟A股这1年来，煤炭石油高息股强劲走红，是一样的道理。

以上这几个市场特征，在过往的文章里我们都已有涉及。无论是对卖房子，还是买房子，无论是对新盘，还是二手房，如何能够更好的卖掉，以及如何能够更好的买到，都有相应的参考意义。