利率低至2.8%？有人想置换存量房贷，但我劝你别冲动

昨天，三部门正式回应，2024年5月29日之前发放的个人住房贷款，执行当时深圳利率下限政策。

存量房业主于是开启了自救，其中不少人盯上了低至2.8%，贷款期限长达30年的贷款产品，借此来减轻月供和利息。

这种方法没有风险吗？ 转贷后真的能省钱吗？

利率低至2.8%，心动了吗？

“房贷置换，500万贷款10年省百万利息”

“最低利率2.8%，速度快额度高” “最长30年，还款方式多样”……

最近一个月，我就接到了不下于10个贷款中介的电话，劝说将手头利率较高的房贷转换成利率低的经营贷，能省下大笔利息，还能减轻月供。

我一听就乐了，还有这样的好事。

所谓经营贷，顾名思义，是为了满足企业经营活动需要发放的贷款。

▲经营贷示意图

在这里，我们要明确一个很基础的概念，房贷和经营贷的本质都是抵押贷款，区别在于针对的人群不同、可贷的年限不同、还款方式不同。

而随着LPR逐步走低，很多银行的经营贷利率已下调至最低2.8%的优惠利率。

这种方法行得通吗？ 转贷真的能省钱吗？

带着这些问题，我咨询了位资深贷款中介，他说，经营贷除了明面上利息低，优点体现在以下：

贷款成数高，住宅评估价最高8.5成； 额度也高，单套房产最高可贷3000万； 还款周期长，还款方式还多样。

等额本息还款最长可以贷30年，先息后本还款最长可以贷10年期。

假设一笔30年期、利率4.5%、500万的房贷，选等额本息，月供25334.27元，本息累计912.03万。

而一笔同样贷款金额、利率2.8%的经营贷，每月只要还20544.72元。“理论”上，30年本息一共739.61万。

一对比，月供不仅少了4789.55元，本息能省172.42万。

虽然上面明令禁止贷款流入楼市，但转贷后的息差足以让人想要钻制度的“空子”。

实际上，眼见存量房贷下调无望，把目光投向经营贷人不在少数。

@深圳买房计划 前天发出的一份投票，存量利率不降的情况下，选择转经营贷的有14.1%，仅次于提前还贷。

别太激动，这5个坑你务必要了解！

不过，我不太鼓励普通人通过置换成经营贷来降低利息和月供。

无论是经营贷、还是消费贷等，信贷资金是不得直接或间接进入楼市的，一旦被查到，需要在极短时间内全部还款。

此外，期间出现的其他风险对一般家庭来说也是难以接受的。

第一个风险点，宣传贷款期长达30年，但这只是一种“障眼法”。

所谓的30年期的超低息经营贷，只不过是授信30年，实现的方式是3-5年归还一次本金，然后再向银行申请续贷。

通过续贷这一过程，将整个授信时长拉长到10-30年。

第二个风险点，经营贷是针对企业的贷款，因此必须名下有公司，如果只是为了贷款而成立空壳公司，哪天银行查严了，一旦发现企业运营经营情况变差，营收少纳税少，那么到期后的经营贷就没那么好续。

第三个风险点，续贷的时候，会对房子重新做一次评估才能把钱借出来。

房价上涨时，这个风险可以忽略不计。

但房价一旦下跌后，房产评估价也会下调，经营贷到期，银行给你续贷，可能就贷不了那么多钱了。

举个例子：

之前银行评估价1000万的房子贷7成，现在到期了需要还700万。

但房价下跌，银行就得重新评估抵押物的价值。如果价值只有700万，即使能找到其他银行给你贷8.5成，也只有贷595万。

差额105万，你就得掏腰包补齐。

第四个风险点，续贷的利率。

第一次签的时候利率是2.8%，但到期后，如果优惠政策没有了，利率上调，甚至给你调到5%，就问你续不续？

而且宣传的30年期利率是参照第一次签的超低息，这让人产生了30年期经营贷比同年限房贷能节省利息的错觉。

第五个风险点，还款方式。

经营贷提供了多种还款方式，不过，其中先息后本的利息会高过等额本息。

假设一笔10年期、利率4.5%、200万的贷款，选等额本息，月供20727.68元，利息48.73万。

选先息后本，月供7500元，少了1.3万的月供。但利息却要90万，足足多了一半利息！

发现问题了没？明明月供少这么多，可先息后本总利息却比等额本息要多。

原因是计算方式不同。

先息后本的计算方式，是将年利息平均分摊到每个月，月供只含利息，所以月供压力很小。

而等额本息，是将总利息和本金平均分摊到每个月，而本金是越还越少的，本金越来越少，利息总额也就越来越少。

你可以将先息后本的利息理解为一条直线，而等额本息则是一条缓慢下降的曲线。

第六个风险点，转贷的手续成本。

比如资金过桥产生的垫资费，手续服务费、空壳公司的费用等等，综合算下来并没占到太大便宜。

最后，时刻谨记：千万不要投机取巧，丢了西瓜捡芝麻。