解读深圳“跨行带押过户”三方资金监管协议中的资金监管期限

解读深圳“跨行带押过户”三方资金监管协议中的资金监管期限

周争锋律师

“跨行带押过户”三方资金监管协议原文：

资金监管的期限

本协议项下监管资金的监管期限为自本协议生效之日起90日。监管期限届满前，甲、乙双方可共同向丙方申请延期一次，延期申请经丙方批准同意的，监管期限最长可延长90日。

如交易房屋已过户登记至乙方名下，但在上述监管期限（包含已经申请延期一次后的监管期限）届满后，丙方仍未足额收到乙方支付的首付款、补充首付款（如有）或乙方贷款银行应当发放的乙方贷款，导致监管资金尚未满足清分条件的，甲、乙双方可共同向丙方提出进一步延长监管期限的申请，经丙方审批通过的，监管期限延长。

深圳“跨行带押过户”三方资金监管协议中关于资金监管期限的设定，对于保障二手房交易的顺利进行具有重要意义。以下是对该协议中资金监管期限的详细解读：

一、资金监管的本质认识

资金监管，顾名思义，是将交易资金交由第三方进行中立管理，以确保资金安全并促进交易的公平性和透明度。在现实中，许多银行采取的做法是把首期款冻结在买家的账户，并称其为二手房交易资金监管，但这其实是一种误解。

银行冻结买家在银行账户里的资金，这种监管方式实质上还是遵循了“先过户后付款”的模式，并未达到交易双方约定的第三方监管目标。因为资金在谁的账户里就归谁所有，资金仍在买受人的账户中就意味着这些资金并未被第三方真正监管。

例如，在公积金中心的跨行带押过户资金监管协议中，就要求买受人必须将资金支付到公积金在建设银行开设的账户里，这才是第三方监管的基本模式和应有之义。

二、二手房首期款监管期限的多样性

关于二手房首期款的监管时长问题，在实操中有监管一个月到三个月的情况。有些银行的监管协议允许买卖双方自由约定监管时间，有些则是从三个月起步的格式条款，甚至有个别银行的格式条款起步就是六个月。六个月的监管协议通常出现在一次性付款的监管中。在深圳“跨行带押过户”三方资金监管协议中，基础监管期限是90天，经申请可以延长至最长180天。这与一般银行的监管内容是一致的。其他银行的约定通常是在监管到期后退还资金，退还的原则是过户前资金归买家所有，过户后归出卖人所有，这也符合一般的理解。

三、带押过户的特殊性及其对资金监管的影响

带押过户的特殊性主要在于过户前出卖人的抵押贷款未还清。因此，在跨行带押过户的资金监管协议中明确规定，即使房产已经过户给买受人，也必须等到首付款和贷款承诺函上的金额全部到达监管账户后，监管机构才会与出卖人的抵押权人进行结算。

特别规定指出，即使过户完成，出卖人也不能像以往那样在过户当天申请取得首期款。这里并未区分后续尾款是否能冲减出卖人抵押权人的债权，而是一律认为只有在首期款和贷款承诺上的资金全部到达公积金中心监管账户后，公积金中心才可以进行结算。这对于急于套现的出卖人来说非常不利，因为按照以往的流程，他们通常可以在过户当天拿到首期款。

历史上曾出现过过户后3-4个月银行不放贷款承诺函资金的情况，甚至在有些地方这个时间可能长达6-9个月。过户后如果买家的贷款银行不放款，出卖人维权会很困难，因为这不属于买家的原因，这也是法院司法实践的观点。除非合同中有明确约定出卖人需要在何时拿到全部购房款，否则即使买受人的贷款银行逾期很长时间发放贷款，出卖人也无法追究买受人的责任。有些合同甚至明确规定，因第三人贷款银行逾期放款的，买受人不承担违约责任。

对于急于拿到首期款的出卖人来说，跨行带押过户虽然可以节省赎楼费用，但需要充分考虑首期款或其他房款的取得时间。当然，现在银行资金充裕，只要转移登记和抵押登记过户完成，放款通常会很快。

四、监管期限的灵活性与出卖人的考量

该条款是在首期款监管一般90天、可申请延长90天的基础上，对过户后的状态另行做了约定。只要房产已经过户，监管时间经申请就可以无限延长，这主要取决于买受人贷款银行的放款速度。这就要求出卖人要提前对银行的贷款额度和放款速度有充分了解，以避免房产过户后售楼款迟迟收不到的情况发生。这样可以确保出卖人的售房目的能够实现，比如用于换房或偿债等需求。