收拾收拾，继续“唱”六月

来源：朱罗纪

5月的数据出炉，回头看4.30，交易者一声长叹。收拾收拾心情，继续唱6月。

事实上数据不好，这无关悲观/乐观，不好就是不好。不，不是不好，是更差，大幅弱于市场预期。

回想起4.30会议前后，实际上5月初以来，政策在全国各地是密集出台、并且力度极大。比如：4.28成都全面解除限购、4.30北京有条件放宽限购、5.6深圳分区解除限购、5.9杭州西安全面解除限购……然后是5.17新政落地，“房贷三支箭”、“3000亿保障房收储”……

回想当时那一段时间，市场的信心是偏兴奋与乐观的。5.20那个周末深圳许多新盘都打出了火红的海报，向市场报喜；中原数据当时周末二手成交大升60%，新房成交大升90%；乐有家数据，当周末二手看房量大升128%，创下2018年以来新高，5.19单日成交创下2021.2以来最高。

无论如何考虑时滞因素，市场原本是期待有一个“红5月”的。

但实际上，从最终的过户成交量上看，没有反映出这一点。我已经属于很谨慎很谨慎的判断了，但比我预判的还要逊色很多，以至于我都不不知道该写什么了。

小白其它的数据也不用看了，就看两组数据。

一组是房价数据，这里面重点看二手，说了多遍，新房受供给结构影响大（比如上海这次就很显著）。

5月，70城新房价格指数环比下跌0.7%，这已是连续12个月下跌，同比下跌4.3%，跌幅都在扩大。

上海上涨，大家可以和豪宅推盘联系起来。真实度最高的二手房数据，5月房价指数环比下跌1%，已是连续13个月下跌，跌幅创下2014年10月以来最大值，跌幅也都在扩大。

回溯来看，基本上可以说，从2021Q3起，70城二手房价已连续下跌近30个月。

我圈出来五个一线城市，北上广深杭5月二手房价格同比去年分别下跌了：8.6%、7.9%、11.4%、9.2%、6.9%。广州1年跌去了两位数。

我再加一幅图，看看真实二手房价跌去了多少。我之前说，所有城市（注意是所有），都会3成起步。还有许多人不信，跟我杠说没有怎么跌。

这是网上流传的wind图，我知道来自于中原大湾区网站，还特地去重查了一次，是真的。注意，这个指数是2017.7为基数（100），截至5月，看下图，答案很简单：凡是低于100的都是跌到2017年7月之前，深圳大概是跌回到了2017.5-6月。

再看下面这个，深圳二手房价指数高点出现在2021.5，为158.17点，低点在2024.5，为99.34点，3年跌去37.2%。广州二手房价指数高点出现在2022.6，为134.68点，低点出现在2024.5，100.95点，2年跌去25%。这些数据，要比统计局只展示1年长度的数据，感受真实多了。

另外看一组数据，是贷款数据，顺带叠加上M1、M2的数据。

5月，主要反映购房按揭贷款变化的居民中长期贷款，同比少增了1170亿元，企业中长期贷款同比少增2698亿元。这两个指标很好解释，统一显示了：无论是居民还是企业，都不愿意再负债，而是在努力的去杠杆（躺平）。

看到M1和M2的数据，坦白说，当时吓着我了。5月末，M2同比增长7%，比4月下降0.2个百分点；而M1同比下降4.2%，比4月大幅下降2.8个百分点。这个造成了M1-M2的剪刀差达到了-11.2%（4月是-8.6%），几乎走到历史最阔（仅次于2022.1）。懂这两个指标的知道，M1是现金+活期存款，反映经济活动和预期的，M2又加上了定存，后者继续升而前者大降，说明了市场上的“活钱”在减少，都变成了“死钱”，经济预期和经济活动都在下降。钱印出来了，但是进不了实体，也进不了居民。理由就是上面，他们不贷款。

懒得再做图了，就用这张图了，大概就是这样。

看这些，有几点感受。

1）政策不够，远远不够。这个说了好多遍了，老粉回头看我之前的文章就懂，在许多人还在担心限购放开房价会暴力反弹的时候我就明确说了，限购全部放开市场能稳住就阿弥陀佛了（原话，可以回查）。

我2-3月也一再讲，必须要大力度的一把梭，学香港，宁可过度也不能再扭扭捏捏，时间窗口不能在错过。而今，市场的一再反映验证我的判断，而那些一天到晚大喊底部反转的人，不知道在哪儿。搞成这个样子，令人唏嘘。

2）6月的成交会好但也吹不动了。现在市场唯一的关注点是在6月的成交量上（现在已经过半了），因为5.17新政落地，考虑到时滞，成交量的落地会陆陆续的表现在6月份。我相信6月份的成交量会有起色，但你说有多好，恐怕同样，难以乐观。

原因有二，一、先前说的保障房收储落地，推进比想象的难。这个政策是很好的，我们小白简单理解，就把它理解为“大股东回购”，over。市场不行，企业居民都加不了杠杆，那就只能政府来下场加杠杆。但现在问题在于，后者不愿意（呵呵）。活久见。

二，我们平素看到的中介披露的二手网签量，不可过于轻信。原因是从网签到过户，这个过程一定会发生相当比例的毁约。这导致了一个结果，我们看到的过户量为何总是低于预期。就是现在也是如此，一边是中介隔三差五强调网签量创新高，但是另一边，6月份至今的日均成交量也不到130套，并未出现奇高的数字。

3）不贷款，只还款要警惕。吹不动还有一个原因，信贷的数据继续露出老问题，大家照旧是不愿意贷款，买了房的只愿意去提前还贷。

这个进而揭示了两点，一是，经济大环境弱（比宏观统计指标展现的弱），人们对未来没有安全感，会倾向于预防性储蓄，减少借贷。

二是，利率太高了，得降下来。虽然说降下来起到的作用不会是立竿见影式的，但是低比高好，好得多。尤其是对存量，现在是新增房贷下调了，有些地方调的还比较猛，不到3.2%了（依然高）。但是存量房贷大冤种们在承受不公平的对待——原因先前说了，人为制造了两个LPR。

这个情况下，我们会看到6-7月一定会出现激增的提前还贷潮。这是非常要命的地方。这个时候，少扯什么“我们不降息是因为美联储”，那些论点站不住脚，我们的货币政策一直以来说的都是“以我为主”。本周MLF不降，可以说是大错着（和2月份一样是大错着），而两日后的LPR如果还不降，那就是搞笑。没什么选择，我还是坚持原来的看法，LPR必须大降，而且要100个点子的幅度往下降。

4）再提醒：防止踩踏。大周期里，人们只谈“买买买”，这让我们形成了思维惯性，人们在讨论房地产市场的时候，下意识的都是“卖房”。但是时代变了，你们查一下大数据，全中国除了深圳，大部分城市的住房自有率是很高的。这意味着，房主们“卖卖卖”比你想象的恐怖多了。预期不好，大把人有的是货往外甩，这就是为什么一出政策、成交量一起来就是大量的抛售，因为货多。你光谈“买买买”，已经解释不清楚市场了。稳定不了房主那批人，就稳不了供应（就算你稳了开发商的供应都没用），他们的预期一日继续坏，负担一日重，就会一日不停的踩踏。

后续政策还是会继续出，直出到过往20年所有的限制政策全部取消都不够。但是，市场是市场，个人是个人。我觉得，个人不要讲宏大叙事，把自己的家庭财产管理好，未来的方向思考，是重中之重。此情此景，你我都无能为力，但是，什么都不做，或者直接躺平，绝对会在未来迎来更为惨烈的失败。

附一些宏观行业数据，有兴趣的看吧。