深圳中年困惑：身家千万蜗居南山“老破小”，该换房吗？

两套房，身价千万的深圳人苦恼“房不够住”，这究竟是“凡尔赛”还是肺腑之言呢？

近日，【家在】一位网友在论坛询问自己是否有换房的必要，这位网友表示，自己共有2套房，其中南山一套自住，东部一套打算养老用。

楼主人都中年，突然觉得南山的自住房太小、朝向不好，有了改善的需求，但是附近更好的房源价格也更贵，不知道是卖房买房，还是租房，一时间也没了主意。

其实，这是不少普通深圳人的真实写照，帖子发出后引发了不少有同样困惑的网友的附和，同时也得到了网友们从各个角度给出的建议。值得一提的是，除了不少网友建议换房外，也有很大一波网友给出了租房住的思路。

说到底，这就是该再拼一把，还是选择从此让自己轻松安逸一点的生活。如果你也到了中年，你会做出怎样的选择？

人到中年，两套房产，住南山“老破小”还有必要换房吗？

我们先来看看楼主的介绍：

@十月微微风：

说说基本情况，我和老公都40+了，家庭年收入40万左右，有一个小孩，今年下半年上初中。

在南山有一套老破小，目前指导价800万左右，贷款已还清。这套房子地段和学校都不错  缺点就是太小和朝向不好，父母过来都没地方住，所以一直心心念念想换房。

前两年头脑发热在东部买了一套四房，400万左右，月供7000多（公积金可以抵大部分，自己只要出2000多）。

 当时想着可以养老用，但是去了几次发现实在太远，而且周围配套跟不上，相比之下我还是喜欢住南山，所以这套房子想出手， 但是由于是新房三年之内不能买卖，这个钱目前拿不出来，而且东部的房子价格也涨不上去，这也是我们买房的又一失误 。

孩子今年要上初中了，心里蠢蠢欲动又想换房，想把南山的房子换套大点的，朝向好一点的，这两天加了中介一打听，同一小区，同样两房（面积大一点点），朝南的比我现在的要贵200多万，换房的想法又被打压了，我们现在手上现金（包括股票基金）也就不到200万，不可能为了换一个朝向就倾尽所有吧。

但我实在不想再住这套老破小了 ，房子已经到了该二次装修的时候，到处破破烂烂，我不想再花那个钱装修了。

这个片区的其他小区房价只会更贵，再差一点的小区我又不想住。我甚至都想把这套房子卖了以后租房住算了…但老公不愿意，他觉得租房住不踏实，而且以后万一房价上涨想买都买不回来了。

大家说说我们应该怎么办？是卖了先租房住，等另外一套房出手再换套好的 ，还是就拿这800万继续看房？800万在南山能不能买到朝南的两房（小三房）？

炫富贴？No！一批“身价千万”深圳人共鸣：同样的苦恼

楼主发布此帖后，一些网友感慨“为什么有钱人都那么多烦恼”，“我有一千万，我觉得我很苦恼，没有好房子住，炫富帖吧”，但是其实更多的网友产生了共鸣，表示自己也有同样的苦恼：

@ll1982天蝎宝宝：我也是这个问题，但是如果父母回去，孩子读高中，小三房装修一下也够住，换房好的买不起，不好的看不上。

@szhby：我现在也是苦恼的很，手里两套也是老破小，大点的朝向，格局还不错，小三房，住的还挺舒服，交通，医疗，购物都很方便，离公司近，学校一般，就是小区太小，停车是个大问题很头痛。    小的本来准备孩子初中毕业卖了，加些钱换个大点的新小区，可是现在这市场估计不好出手，出手也买不上价钱。看来计划是计划，实施起来也是问题多多。

@ebooq：年龄相仿，情况相近，南山老破三房， 家有一老人，两小孩， 不够住。。。奈何，家庭收入不超60万，没法加贷款杠杆，只能缩减欲望了。

@卖打火机的小女孩:不管是不是骗流量，反正戳中了我，目前我就是为置换又没有钱苦恼，2个孩子，一个小学，一个初中，为了保证孩子去年能读一个9年制小学，错过了卖房好时机，现在二手房不好出手，出手了又怕打不打新。

@叽里咕噜巴啦啦：我很理解楼主，前几年我们也是这样的，年收入还可以有2套房产但是感觉还是没钱，花钱要抠抠索索。真是要明确一下实际的使用需求，看看换个住的舒服的大房吧，如果不划算就租个房子。

@nswdxpg:同样的苦恼。但现在市场冷。如果是去年已经把房子卖掉的，今年确实是置换的好时候。可惜，我的双拼没能出手。现在手上现金1200W，却没名额。把双拼卖掉拿着2000W，也不知能买到啥好房子。不是炫富，是实实在在的烦恼。

@zzandlyz：你多看，我们去年卖了两套买了一套，多看就会发现真实的市场也没有想象的那么可怕，然后多和中介交流。800万换南山大点的房子真的没有很难啊。

@sugarzy：我把南山的卖了加200多在宝安新安买了一套新房小四房，明年就交房了带装修。你也可以这么操作，然后过两年卖掉东部的手上又有钱了没一点压力还住的舒服。

换房派，租房派：果断换房，还是以租养租？

其实在深圳，不少有两套房的网友，依然有改善的需求，因为一些40+网友，第一套房可能面积并不大，且房龄也不小，第二套房离自己的工作地较远，虽然看上去有两套房产，身价千万，但是其实生活质量并不算好。

而且如何操作，是卖掉一套换房，还是卖掉两套买一套更大的，或者直接租房住？对于未来生活，也有比较大的影响，网友们的意见也是各不相同，把这些网友建议进行分类，也能分出各个“门派”来。

1、换房派

（1）这类网友态度坚决，果断换房，just do it!

@mayishere：目前是换房好时候，卖掉有八百外?手上二百万，换个次新三房没有问题吧！

@浊清：先去看房，找到合适的看看价格等，同时试探卖房。你们这年龄大，收入偏低，是否稳定？还有儿女的意向？

@wys_sans：有条件可以换套好点的。

@粉粉猪在线：这个只能问自己，如果是我就果断换。

@死谷六十年：不如清空所有房子，在上班近的地方置换一套宜居的大房。

@龙宁352509_微信：大胆猜一下，楼主是不是某某长城的房子。其实，如果同样800万要不牺牲地点，要不牺牲小区品质，要不牺牲学校资源，市场都是公平的。推荐，附近鸿瑞花园 三房 106平米 南向 1100万，价格还可以谈。大社区，户型好，楼层高，就是小学一般般。自己再贷款个200万，月供就1万出点头，压力也不大。反正迟早要换的，现在房价稳定，贷款利率还低，乘机换个房，何乐而不为。ps：求生欲慢慢的说一句，我是中介，屁股决定脑袋，肯定决定换房好，个人愚见，各位清喷。

@daisyflowe:果断换掉，两房八百万你这个价格还可以。再加手上的两百万换三房绝对没问题，而且可以换到相当不错的。鸿瑞花园，信和春天，缤纷假日，虽然不是特别新，但也不错了。我为什么了解，因为我也在准备换房，不换我租我又不愿意。

@春秋鼎盛:把南山的卖了，置换一套1200万的，压力应该也还好。居住环境会好很多。

@李灵儿：just do it!大房太提升生活品质了。17年换房之后，后悔换得太晚了，觉得之前太委屈自己及家人那么多年了。还得动尽量往大的，新的换，人生很短暂的哟。

（2）也有网友出主意，南山太贵，换房到福田、宝中都不错！

@妹妹的理想:眼光不一定要放在南山呀，福田也有很多宜居的小区，1000的预算可以充足买到三房以上。

@木槿花下开2178845_微信:虽然我没钱也没房，但是我觉得如果我是你，我也会憋屈，小点其实还好接受，但是朝向和装修是无法忍受的，我会加钱换南向，这个换了以后才会发现很值。

@路人球迷甲：楼主大概率是08年前买的海岸城周边小区。我首套房也是那个时期买的，有楼盘华为工卡给两个点优惠。漾日湾畔属问题楼盘没人买的。那个时代过去了，现在年入40万只能看外围。我给楼主的建议是楼龄超过15年的单体楼或小小区的房子要考虑卖掉，以后银行的估值会降下来。现在二手基本不流动，成交周期要远超预期。

@aizaishenzhen1218:卖掉现有的，再买一套不会一点房贷都贷不了吧？如果可以贷款，那肯定是二房换三房，钱不用全部用于首付，留一部分作为每月还贷用，用于弥补工资的不足，等东部那套满三年后再卖出去，经济压力就能缓解了。

@原来的我8111:大房子再过十年，配套应该也能起来了吧房龄超过20年的银行也不好放贷的，现在能换手就尽快换了住惯了配套成熟的片区，要跳出来确实很难，要看自己的取舍了我一般是住到房子周边都旺起来了，就开始重新物色房子，再搬走。

@sjzzhsx：果断换，换龙岗盐田坪山的大平层。

@郭子guo：非得南山吗？福田好像没那么贵。

@fangfang97:楼主只看海岸城附近的房子当然贵了，且有的小区停车位紧张。其实也可以去西丽大学城看看，1000万左右可以买次新房三房了，性价比高些。

@亲爱的热爱的2:宝安前海也不错，发展很快。不过好点的新房和南山老破小价格差不多了吧。我同事住宝安体育馆附近 好像也挺不错的 价格就不太清楚了，估计不得低   有空了到处多看看，多找不同区域的中介给你推荐，另外还要看中介本身的欣赏水平。我们遇见过一个眼光贼烂的中介，推荐的房子去看房的路上各种环境我是很反胃，看了两次果断换掉。   祝早日寻得满意居室！

@房产金融刘付:可以考虑换宝安这边的房子，宝中学校也是很好的。

@sznr168：为啥非要一直住南山？800的老破小二十万装修一下三年内住租都行（小孩高中考去哪不由人），东部这套如离地铁口一千米以上就直接卖掉换地铁口及商业成熟的次新以上物业，习惯一年即可养成，只是惊惧迈出第一步而已，二十年前，相对于罗湖人，南山就是乡下，现在看罗湖，遍地老破旧，人有几个二十年？住东边大房子，一千万理个财不香吗？

（3）换房派衍生派别“打新派”来了，新房不香吗？

@JaneYeung：賣了打新啊。

@月亮上的石头:既然现在这房子不够住，居住品质不够，实在忍不了，其实很简单，果断卖了，先租房，然后持续看新盘打新。放心，今年房价没有涨的基础，你有足够时间慢慢看房，不用怕卖了买不回来。

@人生不过如此2018：卖掉打新啊，现在新房性价比高。这几年租房住就好。

@帆爸李浩：老房卖掉打新，今年赤湾那边的新房大概率是卖不完的。

2、租房派：

（1）以租换租，人到中年，没必要身价“千万”蜗居太憋屈

@家有一保:

钱要用在刀刃上。深圳两套房，住得太蜗屈，实在不该。

把问题拎一拎，现在换房，还是不够住，是否又要再换？家庭总财富一千四百万，直接在南山选一处宽敞明亮有品质的房子，何乐不为。

不用想着给孩子留房子，孩子到时候去哪里都说不准，更何况，到孩子成家，还有十几年的时间，按照你们积累财富的速度，还可以续上首付的贷款。

现在的问题便成了，我还需要蜗居吗？当然不要，三年后换房，迟早要变卖南山和东部的，那时候需要租房，不如现在就租好一点，提前过上有品质的生活。以租抵租，弥补差价，每个月多一两千块钱，换取每天好心情，算是健康投资。

@TV哥：人生短短几十秋，干嘛不在南山租个房子呢？自己憋屈自己。人到中年，还想背负几百万房贷，累不累？哪天万一累倒了自己孩子怎么办？那岂不是给医院打了苦工

@俩孩妈咪：赞成。看到有好多人，家庭2-3套，但是没一套好的，住的憋屈，生活品质都提不上去，要那么多房干啥，房租也没几个钱。

@风和日丽之山大王：把现有的房子整理一下，出租出去。另外再租一套好一点的，相比房价，租金差异真不算大。一个小区，70平的房子可以租6000，120的房子可能也就租8000。如果一下不能换到位，换房住也可以是个思路！

@SpiritVivi:觉得确实可以像其他人提到的那样，把自己的出租出去，然后自己再租个中意的大房子。如果楼主一家处于上升期，或者收入更高点，完全可以考虑卖房再买，但现在这个情况需要考虑未来现金流量。这两年深圳的房子应该是处于稳定期，也可以和中介多聊聊，多了解信息评估下。像楼主这样已经是很好了，没必要再过于焦虑，如果这样的基础，你孩子以后还是困苦，那再多攒点也没用。

@yuanqx:建议租套喜欢的房子住，前面网友说的，2w可以租到中心红树湾140平的房，买是不太可能了，花点小钱就能住上，想想也激动啊；自己有两套房，不用担心被赶出深圳的问题，租房的心态也不一样的；等过两年娃上高中住校了，可以住东部大房去，或者继续租房；年纪不小了，收入上升空间也不大，没必要再去负债那么辛苦，一千多万就自己住着也没有现金流。

@zkcskn：出租，然后租大点的成本最低，长租租金还能好砍价。

@乌贼夫人：200万一年利息7万 够租房用了。然后自己2套收租 爽歪歪。愁毛线！

（2）有人已“实战”：2套房出租，租一套又近又大的，真香！

@土太黄：两套房租房住的路过，一套远，一套小。卖掉的话，2套换一套又有点舍不得。暂且租着了。

@鸿程：东部的留给自己养老，配套设施早晚会起来。南山小房出租，自己再去租套好的房子，朋友租的中信红树湾140多平房子租金也就2万左右，等资产积累到够置换的时候才考虑置换的事情，否则一直租着好房子也没啥不好的。

@sunkychen:你的核心观念是房子小、朝向，但是现在换房成本确实很高，有几个想法：1.把现在南山的房子用最少的钱，请人设计一下重新装修，搞得温馨点，然后可以挂盘试试，卖相好了，估计有助于卖出，如果卖出了就再买回来；都是要考虑名额、贷款政策等问题，折腾一下搞不好要多首付。2.不卖，不影响读书，然后可以去租一个很好环境的房子，这样可以接燃眉之急。

3、其他派别：

（1）按兵不动派：孩子还要上初中，等过几年再说

@哄哄划拉：按楼主描述，如果自己都那么嫌弃自己的老破小，要考虑的是未来有没有人愿意800万以上来接盘，如果还继续升值。如果短时间没有，那才是更可怕的事情。当不能既要又要的时候只能选择舍弃一些东西，追求品质住房，同等价位只能退出南山，要想继续南山，那就忍一下吧，毕竟南山人的优越感可能也很爽。

@vivian_769:初中要用房子申请吧，等孩子上初中了再说吧。我是等孩子上了初中换了养老房，坂田南的，离福田近，离我上班的地方也近。不看学校，实在是太多选择了，40+的年纪了，别太辛苦，让自己生活好点吧。

（2）再买一套派：

@2021年开始一路向东：建议再买一套，不用换。

@Jesus198312：东部抵押，再买一套，三年后东部卖掉。

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