未来3-5年，深圳北站建设“狂飙”！7万+新盘却开始“内卷”了

几年前的深圳北站，几乎都是没有开垦的绿地，周围的居民把这些长满植被的绿地当做遛狗的地方。加上从深圳北站方向望去，因为没有其他高建筑，尽收眼底的是成片的城中村。因此虽然有目前深圳运营的最大的高铁站，每天人流如梭，但是整个深圳北站商圈，看起来并不算繁华。

但在深圳寸土寸金又快速发展的城市，没有开垦的绿地意味着未来，特别是像“深圳北站商圈”这样多次出现在深圳重要规划，这样成片的备用地，有着很强的“后规划优势”。

2021年-2022年两年时间，深圳北站地块开始进入土拍市场，一连出让5宗地，华润、中海、保利、深圳担保集团进入深圳北站商圈核心区域，意味着“深圳北站商圈”开始进入新的建设阶段。

近段时间深圳北站一波新盘，不是已经开盘就是在来的路上，晶晶在这里对深圳北站新盘做一个梳理，以及一起看看深圳北站未来3-5年的一个发展模样：

深圳北站进入“土拍后时代”！未来3-5年面貌将大变样

如今的深圳北站，已经不再是一片还没有开发的绿地，已然变成了一片大工地，学校、住宅、商业，正在已全新的面貌等待向世人展开。

我们先来看看这两年出让的深圳北站用地：

由于深圳北站附近主要保存着一大片的备用地，这些地之前仅作为简易的绿地被周边居民使用，因此，这些地的出让结果是对深圳北站住宅以及未来片区面貌影响非常深远的。

我们来一起看看，仅2年深圳北站出让用地的情况：

从晶晶整理的表格可以看到，这里深圳北站主要出让了4宗宅地，1宗商业用地。

这1宗商业用地由深圳担保集团拍得，将作为担保公司的总部。这块商业用地周边还有未规划的商业用地还未出让，这些用地都将继续助力深圳北站构建起“北站总部基地”。

4宗宅地中，华润拿了2宗，也是非常重要的2宗，中海、保利各拿过1宗，这些地的出让，基本已经描绘出了未来深圳北站的外貌，特别是北站超核万象中心项目，是有大型商业、写字楼、公园、住宅等综合体，不管是对深圳北站的片区面貌，还是居住属性、商务属性都将有质的提升。

再加上目前在建的深高北扩建项目，以及中洲旧改项目，基本就能看到接下来深圳北站的新貌：

可以看到深圳北站东片区基本大半土地已经名花有主，而且现在入驻的基本是住宅项目、高端商业、新公园等，意味着未来3-5年这里的居住环境将有大幅升级。

目前，这些已经出让和在建的地块包含华润置地旗下北站超核万象中心（住宅、商业）、绿芯公园（华润置地代建）、华润置地旗下超核紫云府、保利龙誉花园、中海珑悦里、中洲迎玺花园，以及深圳担保集团总部大厦地块，还有两块地，一块建设深高北扩建项目（在建）、一块九年制学校用地。

我们来看看，接下来深圳北站除了将新建起成片的住宅楼，这几年还会有哪些变化？

1、带动龙华商业升级，以高端商业“万象中心”为代表的商业带形成

之前的深圳北站，仅有与深圳北站相连的缤果空间购物中心等商业，接下来，北站超核万象中心在建创新型万象系商业，将为龙华带来新一座高端商业。

除了深圳北站的商业外，以4号线为连线，龙华民治、大浪已经形成了地铁一站一商业的布局，从民乐站的书香门第商业街-星河商业，白石洲站的龙光商业，深圳北站的缤果空间购物中心、万象高端商业，红山站的6979和天虹，上塘站的上塘荟，龙胜站的港铁颂荟，再加上壹城中心的巨量商业，整个沿线的商业也是非常多选择的。

除此之外，龙华红山华南首家开市客商场也计划在今年开业。

2、以深圳北站为中心，“东、西”两座“新大美”公园环绕

说完商业，我们再说说公园，随着深圳“千园计划”的推进，龙华近几年在也多了不少大型公园和街边公园，这其中就包括2019年运营的北站中心公园。

公园面积颇大，总占地面积约17.5万平，是民治街道目前最大的公园，整个公园有“4个主题，14个景点”，包括“云顶书吧、千层石、星光草坪、人才绿道等，还有半年前开放的星球主题儿童乐园，已经成了儿童网红打卡地。

这个公园就在深圳北站西广场正对面，而接下来，由华润置地代建的“绿芯公园”，就在深圳北站东广场的的正对面位置，这样以深圳北站为中心，将拥有东西两个新公园服务周边的市民。

目前在建的绿芯公园

3、新华医院、深圳市第二儿童医院，两座重要医院改善周边医疗资源

龙华之前是比较缺医疗配套的，龙华市民主要是去龙华区人民医院和深圳市人民医院龙华分院，这两个医院都在龙华老城区，而且年代都比较久。龙华目前也在抓紧建设新医院，其中有2个重量级医院，离深圳北站区域都不算远，一个是新华医院，一个是深圳市第二儿童医院。

目前，新华医院是按三级甲等医院以及教学医院规划设计，是深圳市首座超大型医疗综合体，总投资43亿，建面约51万平，地下4层，地上22层，裙楼6层，规划床位2500张，将交由北大深圳医院运营。目前已经封顶，在建中。新华医院位于红山片区，与深圳北站大约是一个地铁站的距离。

深圳市第二儿童医院，定位为三级甲等儿科专科医院，位于民治街道民治大道东侧、民康路北侧看，规划床位1500张，建面30万平，基建投资26.8亿，规模是深圳市儿童医院的两倍。目前也已经封顶，在建中。深圳市第二儿童医院地下将于5号线民治站无缝连接，和深圳北站也是一个地铁站的距离。

另外，深圳北站还有一宗九年制学校用地，等待建设佳音。

4、未来，深圳都市核心区、北站国际商务区、北站总部基地等定位照向现实

在深圳十四五规划和2035远景目标纲要中提出，深圳都市核心区扩容提质，将宝安区的新安、西乡街道，龙华区的民治、龙华街道，龙岗区的坂田、布吉、吉华、南湾街道等纳入都市核心区。

正式将龙华民治街道纳入深圳都市核心区。而处于龙华民治街道的深圳北站，也在随着规划的一步一步落实大张旗鼓的蜕变，周边市第二图书馆、市新美术馆也进入建设尾声。

另外，在公布的龙华十四五规划中，深圳北站国际商务区已经有深圳高铁总部、担保服务大厦总部。

还有龙华设计产业园项目，一期已经由华阳国际设计、深圳水务规划设计院、深圳城市交通规划设计研究中心、深圳综合交通设计研究院共同持有，建设总部大厦。目前，龙华设计产业园（二期）地块也将计划出让。

而目前龙华还保留了不少“最好”的商业地块，蓝框中的商业地块，除了其中一块已经被深圳担保集团“领走”用作总部外，不少地块还待字闺中，这么好的地块，就挨着深圳北站及绿芯公园，等待引入的商业、产业是非常值得期待的，壮大北站总部的门面担当阵容。

5、“深圳北站”枢纽地位进一步巩固

深圳北站是深圳目前在营业的规模最大、客运量最大的特大型综合铁路枢纽，连接地铁4、5、6号线。在龙华十四五规划中，龙华将巩固深圳北站的枢纽地位。

深圳北站站体功能将改造提升，加 强与机场、前海等区域的直接联系，集合高铁站、城际站、城市航运、港口票务一体功能，推动高线公园、立体连廊系统建设， 打造高铁枢纽典范。

同时配合推进赣深、深茂客运专线、深惠、深大 城际线建设，打造“四小时高铁经济圈”。争取深茂客运专线延伸至深圳北站，加快与机场东站、西丽站、坪山站、香港机场的 联络线规划建设。

最后，我们细数一下深圳北站目前在售和在建的新盘：

北站超核万象中心

动态：4月20日，北站超核万象中心（二期）开盘，据宣传图显示，二期开盘当天销售35亿元。项目一期于510套房源于3月23日开盘，开盘日去化85%以上。

二期预售房源共三栋商品住宅（2栋、3栋、5栋），其中包括708套建筑面积约99-143平住宅产品，本项目推售该批次房源均为毛坯交付。备案均价约7.25万/㎡，单价区间约6.5-7.6万/㎡，总价区间约643-879万/套。

联系电话：400-800-6188转1766

超核中心规划建面约75万㎡，将是龙华具有开创引领性的城市级综合体。项目含华润置地旗下的高端住宅润府；住宅为建面约99-114-143㎡三至四房，可满足不同家庭结构及不同年龄层的居住需求。

超核中心规划了建面约16万㎡绿芯公园、建面约13.4万㎡万象系商业、以及创智办公、住宅润府于一体。

中洲迎玺花园

动态：4月14日，深圳自然规划管理局公布了深圳市黄金台项目开发有限公司的迎玺花园一期（A806-0397）项目的规划许可与平面图。

从规划数据可以看出，迎玺花园（A806-0397）地块总建面用地面积约39982平方米，总建面约23.2万平，其中，住宅约16万平，总户数1395户。

迎玺花园一期建设用地18432平方米，总建面约13.4万平，住宅建面约7万平，总户数644户。

据了解，中洲迎玺花园地块由两部分组成，总用地面积7.73万㎡，总建筑面积50.7万㎡，计容建筑面积33万㎡。项目分三期5个批次开发，一期开工建设约4万㎡，规划面积16.9万㎡。预计约2023年9月份一期入市，二期一批次约2024年9月份入市，三期约2027年入市。规划容积率4.16，预计会提供3000套住宅。

中海珑悦理

动态：计划近期入市，限售均价7.24万/平。3月16日，深圳市规划和自然资源局龙华管理局关于珑悦理家园总平面图修改公示；从规划来看，住宅共480套，租赁房118套（无偿交政府，企业自持保障性租赁房346套。

前身为北站地块A806-0400限价地，由中海以22.29亿元+竞配13740㎡自持竞得。

宗地土地面积约7.2万㎡，建筑面积约45.8万㎡，规定计入容积率的总建筑面积不超过72050㎡，其中：住宅68700㎡，商业1000㎡，初始建设公共租赁住房建面6870㎡，宗地普通商品住房平均销售价格不高于72450元/㎡。

据悉，项目将推出主力户型面积87-97-100-126平3-4房。

超核紫芸府

2022年11月25日，深圳北站又有一块靓地待拍，又被华润拿下。龙华A806-0403宗地位于龙华民治街道，为北站核心地块。由华润以15.88亿元+竞配面积1200平成交。

普通商品住房平均销售价格不高于72450元/平方米（不含室内装修价格），安居型商品房平均销售价格不高于36200元/平方米（不含室内装修价格）、最高销售价格不高于38000元/平方米（不含室内装修价格）。

地块位于龙华民治街道，二类居住用地，土地面积8720.51平米，建面48010平米，挂牌起始价138100万元，最高限制地价158800万元，初始建设的安居型商品房建筑面积4690平方米，竞安居型商品房最高限制建筑面积9360平方米，土地使用年限70年。

保利龙誉花园

动态：3月推出368套房源，位于6栋、8栋。其中住宅252套，均价约为7.05万/㎡，毛坯交付，相较于去年九月份推出的位于1、2、3栋的496套带装修交付房源备案均价低约3000元/㎡，户型建面均约为79-125㎡，单价区间约6.55-7.55万/㎡，总价区间约521-939万/套。

电话：400-800-6188转1544

保利招商龙誉花园二期位于龙华区民治街道民塘路与民丰路交汇口。项目前身为A806-0394限价地项目，占地面积项目占地面积约27387㎡，建筑面积约176562㎡，建筑容积率5.0。

保利招商龙誉项目由保利置业、招商蛇口双央企联合开发打造，叠加“美好城市运营商+美好生活承载者”，以美好为出发点，从「城市+生活」双重角度打造，作为北站“城市超核”区域的限价盘，性价比较高。

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