福田今年新盘“神仙打架”，120平大户竞争激烈！这10盘你怎么选?

作为深圳“一哥”的福田，高规格规划+配套成熟，如果可以，应该很少有人会拒绝居住在这里。这几年出的几个大热新盘，基本都是围绕着福田、南山、前海，还有其他规划比较热门的其他区域。

但是作为已经高度成熟的市中心区域，福田的供应量用手指头就可以数的清，这也不怪福田，深圳集中供应宅地已经好几年，但是仔细回首，发现福田区已经连续3年宅地“0”供应。

但是今年却不一样，向来“缺货”的福田，由于旧改新盘的给力，今年上半年已经入市5个新盘，其中海德园已经售罄，接下来还有6个新盘等待入市，可以说“神仙打架”，对于想要置业福田的置业者，无疑是个好消息！

买房看规划：福田的中心地位会改变吗？或许无人撼动

深圳发展一路向西，从罗湖到福田，再到如今的南山、宝中。

十几年前，提到罗湖，绝对是深圳的生活中心，东门、金光华购物中心、国贸、万象城是深圳人必逛的区域，幸福里等围绕万象城的小区，也是深圳响当当的豪宅。时光荏苒，十几年后的罗湖，虽然依然配套完善、生活便捷，但是市民的关注范围开始向西部移动。

福田会成为下一个罗湖吗？我想答案是不会，福田的地位确实是很难撼动的：

首先，未来定位不变，十四五规划：福田始终是深圳中心的中心。

在深圳发布的市十四五规划中，各区发展定位中，深圳多个区都定位了“中心”，但是此中心并非彼中心，宝安是西部中心、龙岗和坪山是东部中心、龙华是中部中心、光明是北部中心，但是只有福田区是深圳行政、文化、金融、商务和国际交往中心，夯实了福田“老大哥”的地位。

其次，福田的经济、产业依然能打。

2022年，福田GDP以5514.49亿元位居深圳各区GDP第二名，仅次于南山区，一直以来都扮演着经济发展的排头兵，展现了福田区在金融、科技和文化等领域的强大实力。

这里不仅得益于福田的王牌产业—金融，福田区的持牌金融机构超过270家，占据了深圳超六成的总数。

还有一个向好的现象，2023年上半年，受深港通关等影响，福田上半年GDP的住宿业和餐饮业实现40.4%和21.0%的大幅增长。

再者，福田虽然是深圳较早的建成区，但规划具有”前瞻性“，未来还有”三大新引擎“的提升空间。

福田区虽然是深圳较早的建成区，但是因为建设初期就有深圳行政、文化中心的定位，因此规划具有”前瞻性“，以市民广场、深圳会展中心、深圳图书馆音乐厅等、莲花山公园形成的深圳“中轴线”，是只能被模仿无法被超越的存在。

包括深南大道、北环大道、滨河大道以及南北向的皇岗路、新洲路等，几条主干道横平竖直、规划得当；目前，福田区有1、2、3、4、6、7、9、10、11、14等10条地铁线路通行，地铁5期还有地铁20号线二期、地铁22号线一期也将经过福田；建设在地下的福田高铁站，以及在建的穗莞深城际3期、常平至龙华城际（规划中），福田区的交通不管是现在还是在将来，在各个区中都是站在最前列的。

接下来，福田还要在河套深港合作区、香蜜湖新金融中心、环中心公园活力圈大力发展，将会给富含底蕴的福田区赋予新的发展能量和空间。

福田新盘、二手房，价格相对更坚挺，市场接受度高

这个认知反应在楼市上也非常明显，福田区不管在新盘还是二手房方面，相对于其他区来说，都是价格比较坚挺，市场受欢迎程度大。

提到深圳“网红楼盘”，其实仔细想想，“网红楼盘”的出生地主要来源于福田、南山、前海，之前还有龙华、光明、宝安。我们来看看福田这3年总共有26次预售盘开盘，总共有5次开盘基本售罄，接近20%，还是大于大多数区域的新盘售罄率：

 ● 2020年11月，天健天骄北庐开盘，首批207套可售房源全部售罄。共认筹约1284位，当时认筹还分为无房、有房客户，其中，无房客户约968位，有房客户约316位。推出C座、E座共两栋，建面约58-211平等户型，均价约11.4万/平，单价在9-13.7万/㎡，总价在750-2881万/套。

● 2021年11月，海德园B区开盘，181套房源全部售罄。此次共有504批意向登记客，此次最低入围积分为62.2分，是2021年新盘登记入围积分最高的一个。推售房源共181套，约121-296平3-6房，备案建面均价12.6万/平，备案价格区间在11.46-14.41万/平。

 ● 2022年5月，海德园A区开盘，239套住宅全部选完。推239套住宅，推售面积为约143-251㎡的4-5房，均价约12.6万/㎡。共686批客户登记，最低积分53.5分。

 ● 2022年6月，福田岗厦天元花园开盘，开盘后313-330平米房源全卖完了，剩余少量533平米一层一户楼王单位，总价5300万起。总共推售159套住宅产品，住宅建面约313-540㎡，备案均价约11.67万/㎡。单价区间约为9.00-13.04万/㎡；总价区间约为2824-8604万元。

 ● 2023年6月，福田“网红盘”海德园，237套房全选完。共推售237套，位于4栋、5栋。主推户型面积约86-161㎡，备案均价约12.6万/㎡，单价区间约12.1-13.1万/㎡，总价区间约1049-2062万/套。共664批客户成功入围，入围积分为52.5分，是深圳2023年首个需要积分项目。

咱们再来看看二手房，据@深圳中原统计，在福田、南山、宝安三区中，成交量TOP10的楼盘中，福田区的楼盘是三区之中成交量最多的。也就是说即使是热点区域比较，福田的二手房成交依然可圈可点，特别是在市场低迷的当下，更是不易。

今年福田新盘入市迎来高峰期！已3年无商品房宅地出让

其实这10年来，福田区的楼盘开盘次数与全市其他区相比，数量并不多，特别是2015年-2021年这几年时间，福田区住宅新盘开盘数量可以说是屈指可数。

2022年开始，福田区推盘数量开始增多，2022年总共推了8次新盘，2023年上半年住宅预售新盘总共推了5个盘，接下来还有7个待入市新盘，因此今年是福田新盘近10年的一个入市高峰期。

我们来看看福田宅地的出让情况，福田区近3年出让过2宗宅地，但是没有1宗是建设商品房的，全部建设出售型人才住房，这也是福田前几年新盘少的一个原因。

 ● 2021年11月25日，福田区皇岗路与百合三路交汇处东南侧B106-0065宅地以332200万元由深圳深港科技创新合作区发展有限公司竞得，住宅部分建设出售型人才住房。

 ● 2020年12月16日，福田区莲花街道B407-0035宅地，由深圳市福田人才安居有限公司以24600万元+竞配4000㎡无偿移交政府的只租不售的人才住房面积竞得，本次出让宗地建设住宅类型为出售的人才住房。

而这两年福田推盘数量增多的一个主要原因是，从2022年开始，这两年福田区的旧改项目陆续入市，住宅推盘量开始增多。

旧改新盘撑起福田新房大局，120平左右大户型竞争激烈

而依靠旧改“活跃”起来的福田新盘市场，新盘产品具有以下特点：

1、大户型多，120平左右3-4房竞争激烈

近日已经曝光户型的新盘中，不少都是以大户型为主。此前入市的中洲湾户型在126-260㎡，绿景尚悦府的户型在约110-143平。

今年，福田区的新盘房源，120平左右的3-4房将竞争非常激烈。

位于大金沙片区的两大旧改项目—中洲湾迎海和金地环湾城，都是125平左右的3+1房和260平左右的4房。

当然，今年也有一些刚需户型的新盘也已经入市或等待入市，包括岗厦汇花园、新天石厦铭苑、湾尚骏玺、上梅林雅苑。

2、旧改新盘，撑起福田新房大局

前面说到福田的宅地供应少之又少，仅有的几块也用于保障房建设，因此福田新盘供应高度依赖旧改项目。

包括金地环湾城前身是金地工业区旧改，绿景尚悦府是绿景集团主导的沙嘴村旧改二期项目，新世界香蜜四季家园是原华泰小区旧改，中洲湾迎海为中洲在上沙的旧改项目，位于梅林板块的上梅林雅苑为梅林旧改一期，卓越京基南天电力旧改，今年5月开盘的新天石厦铭苑为石厦村旧改二期项目，以及同月开盘的湾尚骏玺前身为水围村旧改。

旧改项目有个特点，就是容积率相对高一些，福田近日将入市的新盘的容积率普遍在6以上，有些新盘容积率达到9和10以上。这个并不是福田区独有的现象，包括南山的一些旧改新盘，新盘楼层也是越来越高。

3、各项配套，都很好

和原关外基本都是围绕几个发展较为快的点，其他区域还有待发展相比，福田区的发展成熟度是毋庸置疑的。

福田的各项配套可以说好到没话说：良好的交通配套，地铁线站点在福田区几乎没有“盲点”；分布在各个区域的购物中心包括cocopak、中心城、皇庭广场、KKONE、中心城、卓悦汇、深圳上城等等；以深圳标志性公园莲花山公园、香蜜公园、笔架山公园、荔枝公园等，以及深圳“千园计划”下建成的各类小公园等；深圳图书馆、音乐厅、少年宫等文体配套。

最重要的医疗、教育配套，深圳儿童医院、北大深圳医院、深圳市第二人民医院等深圳人心中数一数二的医院都在福田；教育配套也是非常丰富成熟，一方面是自身好学校多，另一方面是教育集团化目前在福田做的比较好。

福田教育现在还呈现一个特点，就是随着新居民向低成本区域也就是原关外流动，原关外的教育资源相对开始紧张，而福田、南山这些区域的教育资源，相比于前几年紧张的局面出现了缓和，不少口碑不错的老牌学校租房也可以上。

福田区将有6盘等待入市！上半年5盘入市，其中4盘在售

总之有购买福田区新盘的置业网友，今年会有很多选择，包括大户型豪宅盘和刚需户型盘都会有，上半年5盘入市，除了开盘售罄的海德园外，还有4盘在售中，而下半年还有6个盘等待入市，我们一起看看：

【大金沙片区】

大金沙片区目前有多个旧改项目在建，而且不少都是超大型旧改项目，中洲湾迎海和金地环湾城都是超大型旧改，还有于近期开盘的绿景尚悦府。

金地环湾城

动态：样板房开放中，计划将开盘。

户型：120-270平

金地环湾城前身为金地工业区旧改，预计先推出6栋120-270平户型，大户型为主纯粹度高。本次首发的是03地块，总共6栋，其中4栋都是大户型（包括公寓），也没有保障房。

项目建面约253㎡的户型图曝光，这个户型有双梯入户等超豪华设计，非常值得期待。

金地工业区城市更新单元位于福田区金地-沙头片区，项目近7号线沙尾地铁口，所处位置属大金沙片区。

项目拆除用地面积11.9万平，开发建设用地面积6.2万平。计容积率总建面 67.4万㎡，包括写字楼、公寓、住宅、酒店、购物中心及一所九年制公办学校、一所幼儿园。项目共分为两期开发。

绿景尚悦府

动态：产品于8月入市，在售（预售80套）

备案均价：10.47万/平

户型：110-143平

绿景尚悦府位于沙尾福荣路北侧，是绿景集团主导的沙嘴村旧改二期项目，一期是绿景红树湾壹号。

此项目户型主打110-143平的3-4房，按照规划，总户数有990套房源，但可售商品住宅仅85套。

绿景尚悦府建设用地面积约1.76万㎡，总建面约16.4万㎡，计容总建面约10.89万㎡，容积率到6.2。

项目规划的物业类型有住宅、商业及生活公众配套，住宅方面主要以回迁房为主。

项目一期北侧即是金地环湾城。

中洲湾迎海

（咨询电话：400-800-6188转1823）

动态：2期产品于1月入市，在售

备案均价：10.1万/平

户型：126-1065平

2023年1月入市，预售房源包含1栋一单元、1栋二单元，共415套建筑面积约126-1065平住宅产品，均为装修交付，其中一单元87套住宅，二单元328套住宅。备案均价10.1万/平。

位于福田上下沙片区福荣路与上沙村路交汇处。为规划总体量约126万㎡的超级综合体，包含约300米的地标双子塔、购物中心、购物街区、文化广场、高端酒店、精品公寓、海景住宅等多元业态于一体。项目自带约16万㎡商业C Future City，包含一期约8万㎡大型商业MALL，二期约8万㎡创意商业街区。并与现有的KK ONE、Bo Space、万科滨海云空间等商业体，联合营造超50万㎡城市级商圈。

中洲湾迎海规划总建面约12万㎡，主要由两栋超高层住宅构成，其中：1栋54层，2梯2户，主力户型为建面约260㎡看海大平层，约3.45米层高；2栋64层，5梯6户，主力户型为建面约126㎡3房及3+1房户型，约3.05米层高。

【环香蜜湖片区】

香蜜湖片区不仅是福田知名豪宅区域，未来也是福田区重点打造的新金融中心，离香蜜湖片区较近的景田片区的新世界香蜜四季家园，以及安托山片区网红盘海德园附近的卓越京基南天电力旧改。

新世界香蜜四季家园

动态：建设中

户型：约107-265平

新世界香蜜四季家园前身为华泰小区旧改，位于景田南片区，附近有9号线香梅站。

项目总建面约46.7万㎡，包含商品房住宅、公寓、保障房、商业以及幼儿园等筑，其中住宅建面约20.32万㎡（含保障性住房），商业约5万㎡。

有媒体爆料商品房住宅为约107-265平户型，约900余套。

卓越京基南天电力旧改

动态：前期桩基工程阶段

南天电力城市更新位于安托山片区，该项目位置优越，临近地铁站安托山站。

项目由卓越和京基两大旧改巨头联合打造，整体规划建筑规模超过30万㎡，建设包含住宅、商业、商务公寓及商务办公等，建成后将会是安托山片区体量最大的都市综合体。

户型设计暂时没有公开信息。周边有安峦公馆、万科瑧山府、海德园等楼盘。

【中心区】

福田中心区有多个楼盘已经入市和等待入市，包括岗厦汇花园、福投控大厦等待入市，以及新天石厦铭苑、湾尚骏玺已经在今年入市，而福田中心区的“环中心公园活力圈”也是未来区域发展的重头区域。

岗厦汇花园

动态：目前项目主体已出地面二十层左右

岗厦汇花园紧挨着岗厦地铁站B出口，也在中心天元附近，对面就是卓悦中心商圈，位置十分优越。

项目共由3栋住宅+1栋公寓组成，总层数均为28层，分别为A座公寓、B座住宅、C座一单元住宅、C座二单元住宅，容积率8.74，总建筑面积约15.5万㎡。有消息透露，项目总房源共808户，户型套内面积<90㎡有713户。

在底层打造体量约4.9万㎡的集中商业，是集商业、住宅、公寓于一体的小型综合体。

福投控大厦

动态：已封顶

福投控大厦项目靠近岗厦北站，由1号楼（办公）、2号楼（住宅）和一所6班幼儿园组成。其中，2号楼分为48层的AB座，可售商品房仅39户，套内建面<90㎡有30户，容积率8.16。

项目处于福田中心区一带，临近深圳中心公园。

新天石厦铭苑

动态：今年5月开盘，在售

备案均价：10.7万/㎡

户型：72-138㎡

新天石厦铭苑位于福田区石厦北二街与福民路交汇处，5月获批预售住宅235套，户型建面约为72-138㎡，备案均价约10.7万/㎡，单价区间约9.1-11.7万/㎡，总价区间约668-1549万/套。

新天石厦铭苑即为石厦村旧改二期项目，建设用地面积约2万㎡，总建筑面积约16万㎡，规划容积率约6.0，计容建面约12.9万㎡。

其中，住宅约12万㎡，商业约0.5万㎡。另有文化活动室、社区服务中心、社区警务室等标配的社区配套，以及一所约3600㎡幼儿园。

项目主要是以居住产品为主的项目，含1#栋地面40层，2#栋A/B/C座地面40层和3#栋幼儿园3层高建筑。居住产品又以回迁房为主，回迁建面约8.9万㎡，共计1090户。而商品住宅建面约2.3万㎡，此次推出235户。

湾尚骏玺

（咨询电话：400-800-6188转1894）

动态：2023年5月入市，在售

备案均价：10.26万/㎡

户型：61-86㎡

湾尚骏玺家园位于水围片区，靠近福民地铁站，是承翰湾尚国际项目的二期。

5月预售167套房源，户型建面约为61-86㎡，备案均价约10.26万/㎡，单价区间约9.09-12.36万/㎡，总价区间约630-1017万/套。

一期湾尚庭玺家园已于去年8月入市，推出374套住宅房源，备案均价约11.28万/㎡。

项目由2栋超高层商住楼和1栋9班幼儿园组成。项目总建筑面积近24万㎡，集住宅、商业等功能于一体的综合社区。开发建设用地面积约2.4万㎡，计容建面约15.5万㎡。

【梅林片区】

梅林片区作为传统的福田刚需区域，有一盘上梅林雅苑计划入市。

上梅林雅苑

动态：在建中

上梅林雅苑在9号线梅村地铁站附近，周边生活配套成熟，有梅林新村、梅林三村等。

项目设计包括有住宅、商业及幼儿园，总建筑面积约13万㎡。有消息称套内建筑面积小于90平占比为79.69%。

主要建设内容为住宅、商业及幼儿园，包括3栋高层住宅楼、1栋3层幼儿园、商业裙楼等。其中，1栋1单元和1栋2单元，为44层的超高层住宅，1栋3单元则以小户型为主，梯户数量会比较多，也是42层的超高层住宅。

此外，旁边建设有1栋3层幼儿园（2栋），还配建有一个下沉绿地广场和一个对外开放的社区体育活动场地。

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