房价如再下跌，断供潮将逼近惠州！

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鸵鸟把头埋在沙子里，不代表事情不会继续变坏。

截止今天，惠州房价到底跌了多少？

惠州楼市上一次巅峰期是2020年下半年，深圳东莞和广州大涨之后，热钱冲进惠州，给临深和大亚湾注入了最后一剂强心针。

惠州最具代表性的大盘龙光城，2020年10月的挂盘价18000-20000，成交价16000-18000。

今天，龙光城南二、南四、北二、北三的挂盘价都跌到了14000，实际成交价12000。

龙光城整体跌幅33%。

除了龙光城，大亚湾、南站、白云新城、万达、区政府的跌幅都超过了30%。

也许有人会说，深圳都跌了30%了，惠州跌30%也不多嘛。

但是，深圳十几年涨了五倍，惠州十几年涨了两倍，深圳跌30%相当于回吐了上一轮的涨幅，惠州跌30%相当于回到了十年前。

均价常年1万2的大亚湾西区，现在跌到了八九千。

如果继续跌下去，很可能导致一个严重后果：

批量断供。

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惠州，和其他城市不一样。

第一，惠州新盘太多了，投资客太多了。

第二，惠州新房成交集中在2016-2020年，五年时间卖掉了78万套新房。

第三，2016年之后，惠州房价的平均涨幅不超过30%，而这一轮30%的跌幅，等同于击穿了2016年的底线。

一个100块的商品，涨了30%是130，再跌30%是91，会跌穿起点。

这就会导致，2016年在惠州买房的，可能已经回到了原点，甚至亏10%。

16年以后进场的，时间越晚，亏损越多，直到亏完首付，甚至倒贴。

亏光首付甚至倒贴的楼盘，在惠州比比皆是。

比如大亚湾的泰丰牧马湖，18-21年卖1万8到2万3，现在二手成交1万2，那几年入手的不但亏掉了首付，还倒贴几十万。

比如碧桂园十里银滩，17年到21年成交价9千到1万3，现在二手成交5到6千，不止于腰斩。

2017到2023年，惠州卖掉的100万套新房，亏光首付甚至倒贴的房子，哪怕只有10%，也有10套，再加上二手房，至少15万套。

鉴于惠州严重供大于求，这些房子大部分还租不掉，连补贴月供的最低要求都做不到。

如果你是他们，会不会偶尔冒出断供的念头呢？

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这些年买惠州的都是什么人？

1、 钱不多又想逆袭的人

2、 买不起深圳想曲线救国的人

3、 买不起深圳只能惠州安家的人

总结来说，买惠州的大多是小小的金钱，大大的梦想，有一部分胆子大的，还套了信用卡信用贷，零首付高杠杆上车。

这类人群，扛风险扛周期的能力弱，如果房子首付亏完，住不了，租不掉，一旦失业降薪，面对每个月要还的几千房贷，一部分人就会选择：

断供。

时间拖的越久，房价跌的越多，断供的人就会越多。

目前，惠州在阿里拍卖平台的法拍房超过3万套，深圳为9000多套。

通过阿里拍卖网可以看到，惠州法拍房的流拍率极高，达到了95%。

货架上的法拍房卖不掉，后续的法拍房不断增加，结果就是法拍房越积越多，最终和二手房一样，形成堰塞湖效应。

不同的是，二手房分散在不同业主手里，后果由业主个人承担，人数多体量大分摊了风险。

断供的法拍房却是银行兜底，拍不掉就相当于银行的坏帐，坏帐越多，银行面临的金融风险越大。

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除了二手房潜在的断供风险，惠州新房同样隐藏着巨大危机。

惠州开发商为了求生存，除了降价打折，很多祭出了零首付和一成首付，即开发商返一到两成首付，购房者花几万就能买到一套房。

表面看开发商让了利，购房者也得了实惠，实际上风险全部转嫁给了银行。

举个例子，一套总价120万的房子，客户付给银行25%的首付30万，从银行贷出90万，银行把房款120万付给开发商。

开发商再拿出两成24万私下返还客户，相当于开发商得到了96万的房款，客户只付了6万首付，这套房真实的市场价值本来是96万，却从银行套出了120万。

如果房价继续下跌，跌到90万以下，由于沉没成本过低，购房人很容易选择弃供。

大量的惠州开发商正在采用这种办法卖房。

做个总结：

1、2016-2023年，惠州卖了100万套新房，加上二手房至少150万套，卖盘越多风险越大。

2、因为惠州上涨缓慢，这些房子买入价并不低，减掉这一轮30%的跌幅后，大部分已跌破成本线，一部分跌完了首付，甚至倒贴。

3、买惠州的普遍不是有钱人，承受亏损的能力有限，跌的越多断供的人越多。

4、去年开始，惠州大量新盘采用零首付或一成首付，继续增加潜在的断供人群。

如果惠州房价继续下跌，这个城市的断供潮可能就不远了。