还原“限购退出”的本来面目

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最近楼市的重磅消息太多了！

一夜之间，限购撤出！

说效果，短期会释放一部分需求：

比如，京沪深外围区域松绑了限购，对外来人口、年轻人有利好！

比如，杭州彻底退出限购，有钱人可能在距离西湖不远的地方买房。因为，中国只有一个杭州，杭州只有一个西湖。成都、西安也一样，都是西部区域最核心的城市，腹地内几千万、上亿人口，必有一些富人到这些城市核心区买房。但是，对其他地方来说，这是资金的净虹吸。

这样的需求，至多能给楼市带来个案的新闻点，面对庞大的库存，没有太大的效果！

逻辑说了无数遍，大家都懂的。要尊重人性，一是有没有能力，二是愿不愿意。除了需求端的问题，供给端水位已然超出想象：新房库存大，新推盘30%左右的去化率，这是近两年的常态，“旧库存”（往年批售）占比过半；二手房库存也大，各地挂牌量一直在刷新记录。

新的迹象是，刚需转向二手房，改善转向新房。这本是良好图谱，消化存量，让新市民上车，老市民改善换新房。但这两年的数据显示，市场整体缩量的情况下，二手房市场和新房开始分野：

一二线城市新市民集中，“不得不买房”的需求很多。大部分都转向二手房，不是因为二手房更好，而是二手房更便宜（低总价、低单价），还有通勤优势、学wei优势。这是当下消费端理性的表现。但同时，新房越来越难以维持，体量降至10年前，主要是改善的动力下降。

首先，二手房卖不掉，交易周期很长，特别是那些老破小；

其次，综合就业、收入、房价预期等基本面，不想换，毕竟有住的地方。

最后，得承认，过高估计了住房消费升级的潜力。过去资产繁荣时期，确实有换房的动力，但很大程度上是资产价格预期、加杠杆、从众行为、预期膨胀的结果。现在，洗净铅华，回归正常，没有多少人能消费得起动辄“5万+”，总价超500万的房子，这才是真实的一面。

这或许才是新房“高库存”的原因！

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刚需主导，二手房供需两端都有超过新房的趋势。

而且，都是“真刚需”。二手房市场在一季度表现最活跃，因为入学、就业等需求集中，然后就是漫长的低迷期。二手房拖累了新房，改善明明有潜力，但就是无法兑现，各地急得不得了。于是，要么政府直接下场，要么协会组织，各种“以旧换新”的做法开始登场。

直观的理解是，既然刚需有潜力，改善也有潜力，只要把二者对接起来，让其循环起来，楼市的问题不就解决了嘛！不仅商品房销售规模，装饰装修等上下游，都会重回过去的火热场景。

各地重视“以旧换新”，其实就是这个逻辑！

很多人也说，房价下跌了这么多，外围区域跌幅在30%-40%，中心区域也跌了至少20%。支付能力被动增长了，按揭负担下降了，照理说，需求也该复苏了呀！但我要说的是，尽管房价下跌了，但这是相对其金融属性的，若参考一般商品属性、民生属性，还是买不起。

当下的“太过剧烈”的超调局面，是房子从金融属性过渡到商品属性、民生属性的必经之路：

金融属性下，越涨越卖，而且是加杠杆买。

商品/民生属性下，价格越低，消费越多。

问题是，现在价格低了很多，为啥不买？

刚才说了，尽管房价下跌了，但这是相对其金融属性的，相对于一般消费品属性，还是太贵了，还是买不起。为啥呢？现在，还处于从金融属性到一般消费品属性过渡的半山腰。从地方各种刺激，包括退出限购，不外乎还是想恢复或修复这种金融属性，而非一般消费品属性。

因为，只有金融属性下，土地才能卖出高价，各方资金才会一拥而入，房地产才能给地方政府带来巨大的收益。更关键的是，所谓的高房价，是在金融属性下抬高的。如果一下子过渡到商品属性，必然会经历价格暴跌、成交量的暴跌。因为，一般商品属性下，不需要这么多房子。

这是不可承受之重，所以各地要刺激、限购要松绑！

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本质上，确实需要从金融属性转向一般商品属性、民生属性，而且刻不容缓。但是利益关系影响最大的地方政府，完全没有做好转换的准备。重要的是，随这种转换带来的负面影响，开始显现。

我们看到的是，不可承受！

限购松绑，它能带来多套房的购置需求，这本身是只有在金融属性下才有的现象。而且，限购释放的是有钱人的需求。客观来讲，大多数商品房，特别是买多套房，这是富裕人群的游戏。有钱人大规模进场了，就会带来财富效应、示范效应，这是过去楼市繁荣的基本逻辑。

这个所谓的财富效应，除了房子，还包含实体经济，也就是民企的投资！

但现在，这个逻辑变了。从另一个角度窥测，存款利率不断走低，各大银行不再发行大额定期存单了，但依然挡不住存款的热情，这是对基本面的反应。在房地产领域，也是一样的。

这就是基本面的变化，或者叫供求关系发生重大变化。因此，限购的基础更迭了。未来一段时间，我们将面临与过去20多年持续“做多”完全相反的局面，这就是房地产的下半场。

考虑到住房供应（包括二手房）及人口形势，类似过去那种加杠杆购买多套房，持有并赚取溢价的时代，将一去不复返了。即便是一线城市的外围，也将长期面临房子供应过剩的局面。除少数片区，类似2011至2014年、2016至2022年那种大范围的限购，将成为永久的历史。

除了前面讲的基本面外，还要重视一个残酷的现实，就是地方追逐土地财政、土地金融（靠土地融资）的锦标赛下，地产的金融属性被玩儿坏了，突出表现在超前或虚无的规划创造的无效供应、打造同质化的“豪宅”，让资产配置的意义下降。当然，溢价预期消失是主要制约。

毕竟，要么看重居住的体验感，要么看重资产溢价！

不要拿2014年那一波“去库存”带来的繁荣比较，因为这个两个时代的事情：

2014年，商品房的市场范围还在扩张，或者说，很多地方还处在“商品房化”过程中；2014年，都市圈化如火如荼、轨道交通大干快上，最利好的就是房地产；2014-2019年，每年一万亿的PSL，助力棚改，创造出巨大的需求。总的来讲，那时候还有空间可填充，但现在没有了。

很多人问了，既然限购没啥用，为何还要启动这个政策呢？从地方政府的角度，能做的只有这些了。4.30关于“消化存量+优化增量”的表述，与2023年“适应供求关系逆转+三大工程”的表述，差别是有点大。当然，不代表政策逆转，而是真实的市场超过了管理层的预期。