跌到3字头！光明能抄底了吗？

来源：深圳淘房志

作为新兴发展区域，光明新房供应量比较大，不过在售的二手房很少。

近几年入市的新房，目前大多还不能卖。

在售的二手房，集中在凤凰城、长圳、光明大街一带，以及公明老城区。

淘房志在盘点光明二手房价格的时候发现，价格还在持续下跌！

标杆龙头二手房玖龙台、光明大第、深房传麒山，成交价格普遍在5字头了，

光明1号、勤诚达正大城，售价跌到3字头了，

之前多次日光的星河天地，也早已跌破开盘价......

龙头盘跌到5字头！

多个日光盘跌破开盘价！

凤凰城也有3字头了

先来看看龙光玖龙台，这可能是光明关注度最高的盘了。

之前高峰期的时候，单价一度超过8万，问鼎光明顶。

整个市场进入低迷期后，玖龙台价格仍然扛了两年，一直保持在6万以上。

直到今年，价格守不住了，降到了5万多。

5月6日成交的一套104平4房，朝东的9层，总价560万，单价5.38万/㎡。

来源：贝壳

同户型房源，2020年的成交总价达到过840万，单价8.08万/㎡，跌去了33%！

来源：行舟深房

就在一年前，同户型房源的成交价格，也还有703万，单价6.76万/㎡，可以说一年时间就跌了143万。

来源：行舟深房

5月12日，成交了一套116平4房，成交总价为668万，单价为5.76万/㎡。

来源：贝壳

可以看到，玖龙台5万多的成交价，已经是普遍现象了。

再看同处于凤凰城的深房传麒山、光明大第，和玖龙台的价格走势类似。高峰期时突破8万，到去年下半年，价格依然在6万以上，今年以来普遍5万多。

光明大第4月份成交的一套89平4房，成交总价509万，单价为5.72万/㎡。

来源：行舟深房

高峰时期，同户型成交价为730万，单价8.2万/㎡，跌幅30%！

来源：行舟深房

5月份成交的一套177平5房，总价1030万，单价5.82万/㎡。

来源：行舟深房

高峰时期，同户型成交价为1347万，单价7.59万/㎡，跌幅23.5%！

来源：行舟深房

从近期挂盘价走势，也能看得出来，业主信心其实是在下滑的。

光明大第挂牌价走势 图源：行舟深房

目前的光明市场，价格最高的就是凤凰城，而玖龙台、光明大第都算凤凰城标杆楼盘，现在也已经普遍回到5万了，其他的楼盘会不会更惨？

是的。

处于凤凰城和长圳站中间的光明1号，去年成交价格还是4万以上，今年以来普遍跌到3字头了。4月份一套89平的3房，成交总价350万，单价为3.93万/㎡。

在售的房源，很多也都在4万左右。

来源：贝壳

多次开盘日光的勤诚达正大城，已经跌破开盘价，甚至普遍3字头了。

要知道，在2018年勤诚达正大城一期开盘的时候，价格就是4.5万/㎡，2019年开盘价就到了5.15万/㎡。

而现在，在售的二手房单价，很多都在4万左右，诚心卖的房源价格都是3字头。

来源：贝壳

开盘时多次火爆售罄，购房者肯定是期待着赚钱的，过了几年一分钱赚不到，而且还亏麻了，一套房平均亏个100万。

相似的还有星河天地，也是多次售罄的大盘，一期的开盘价4.63万，后面的二三四五期都是5万左右。

而目前二手房售价，低于最初的开盘价，多套房源价格都在4.3万-4.5万左右，想成交估计还得降价。

来源：贝壳

这就是光明二手房市场现状，怎一个惨字了得。

光明二手持续下跌！

什么原因？

二手房价格持续下跌，就连标杆楼盘也不例外，为什么？

第一，主要原因还是整个市场环境影响。

虽然今年成交量增长了，近三个月二手房成交量持续5000套左右，但是价格趋势还没逆转，依然在下行。

乐有家研究中心监测显示，5月深圳二手房成交价格为6.27万元/㎡，环比下跌1.3%。

今年2月份以来，价格在持续下跌。

来源：乐有家研究中心

有一种观点说，玖龙台这些房子炒作明显，投资客多，所以这是在挤泡沫，我认为并不是这样。

你去做个对比就知道，光明一些知名度相比这么高的，例如公明老城的宏发雍景城、宏发嘉域、天汇时代花园等住宅，从高峰期的跌幅也都很高，30%并不罕见。

归根结底，还是整个市场的问题。

第二，光明楼市仍然是以新房为主，选择光明的购买力，往往也是优先考虑新房。二手房市场还不够成熟，选择空间比较少，新房选择多，价格相对更便宜。

第三，光明核心地段的优质资源，在逐渐被弱化，购买资金也变得相对分散。

前几年，光明成熟的地段主要就是凤凰城及周边，无论是学校、公园还是其他公共配套。例如深实验就在这里。但是现在名校数量增长了很多，集团化办学了，深中来了，身外也来了，深实验光明又新增了2个校区。

总体上来说，光明房价下跌的主因，还是整个市场的低迷。同时，这和光明自身的发展阶段也有关系。

房价还会跌吗

光明还能不能买？

这会有啥影响？光明这个刚需热土，还能不能买？

首先，二手房价格不断下跌，这会产生一个连锁反应：新房市场更难卖。

2020年左右那会儿，光明新房普遍日光，除了各种规划利好，还有就是玖龙台这些龙头盘价格的带动。二手涨到七八万了，新房卖五万，有倒挂就会有资金冲进来。

可是现在，龙头盘都跌到5万多了，其他地段更差的5万新房，哪里还有人会买？

除了龙头盘，星河天地这种还不错的二手房，都卖4万出头了，其他更偏远板块4万多的新房，肯定也很难卖。

那么，光明二手房能不能买？

我认为是可以考虑的。

之前大家更倾向于买新房，是因为核心地段的二手房太贵了，成本比较高。

现在价格也跌下来了，玖龙台也就5万多了，和新房的价差不大了。

再就是，买二手房确定性高，所见即所得，能直接住进去。

对比之下，买新房还是有不确定性的，不管是交房时间，还是房子品质，没有哪家房企能保证。提前还2年月供，这本身也是新房增加的成本。

总之，当这些光明核心地段的二手房，价格跌下来，性价比就出来了，例如玖龙台、光明大第等楼盘，其实是值得购买的。

对比之下，光明的很多新房，地段其实都不算好，不管是自住还是投资，不如好地段的二手房。例如凤凰城，依然是优质公共配套最为集中的地段之一。

另外，506新政以来，由于深圳分区放松了限购，光明二手成交量占比是在上升的。据乐有家数据显示，松绑区中，龙华与光明的占比是提升最多的，龙华提升了2.2%，光明提升了1.2%。

来源：乐有家研究中心

可见，购房者还是比较认可光明二手房。

后续市场会怎样？现在能不能买？

二手房成交量维持在5000套三个月了，房价目前还没稳住，等成交量能在高位继续维持几个月，市场底基本上也就出现了，核心地段的房价就会开始反弹。现在可以慢慢挑选，看到合适的房子，就可以考虑出手了。