大涨近500万！宝中豪宅在加速去化

这段时间，能明显能感觉到市场的变化，深圳核心区的豪宅在加速去化。

淘房君观察到，宝中的代表性楼盘新锦安壹号公馆、壹方玖誉、都市茗荟花园等，成交表现都很不错。

拿壹号公馆来说，5月份截止目前已成交6套千万豪宅，是前两个月3倍的量，用爆单来形容再合适不过。

另外壹方玖誉成交了8套，都市名荟花园，也成交了2套大户型房源......

成交价格上，虽然没有明显的反弹回升，但是部分房源已经企稳，下跌幅度明显缩小。 

壹号公馆成交活跃

同户型半月

涨了近500万！

宝中这一波成交回暖，主要集中在改善型房源，比如壹号公馆和都市名荟的大户型产品，关注度非常高。

先从壹号公馆说起，在宝中板块，这个小区很神秘，几乎没什么存在感，每年都是个位数的成交记录。

壹号公馆的成交起量始于5月3日，这天成交了一套总价4200万的大平层，面积约353㎡，折算单价为11.9万/㎡。

其实这个成交价格不算笋，在此前的4月份，同户型低楼层的卖价是3768万，比这套便宜了432万，而且还是满五唯一，可以省下几十万的税费。

来源:小鹿选房

也就是说，前后不到一个月时间，这个户型的成交价贵了将近500万，相当于在龙华沙井涨出了一套房。

可能有人会反驳道，每套房源楼层不一样，价格差异很正常。

我们再来看下250㎡这个户型，小区的成交主力，新政半个月就卖掉了4套房源。

1C栋3501，250平2920万

1C栋2201，250平2880万

1C栋3201，250平2900万

1A栋802，250平2798万

成交最多的1C栋，楼层之间的价差并不明显，按百分比算不到5%。

而前面353㎡户型的价差超过10%，就显得非常夸张了。

从成交价来看，壹号公馆的二手房算是非常坚挺的，去年到现在成交均价在11万左右，整体走势很平稳。

壹号公馆去年9月份报价

拿两年前高峰期来比，250平米户型成交价为3750万，下跌了830万，跌幅约23.3%，也好过周边大多数楼盘。

壹号公馆之所以坚挺，个人认为有几方面原因:

1）入门槛高、圈层纯粹。整个小区只有250-300-352㎡三种户型，这也几乎是目前实力改善群体比较看重的。

2）小区业主大部分自住。很多是宝安的老业主置换过来的，投资占比少，所以都比较惜售，目前挂盘在卖的仅个位数。

个别房源成交价有所反弹

都市茗荟业主亏本900+万卖房

从去年下半年开始，壹方玖誉二手成交大部分都在以价换量，出笋率较高。

还记得年前成交的一套167㎡高楼层房源，单价直接跌到的了12万/㎡以下。

来源：小鹿选房

直到今年3月份，这里行情才稍微稳定下来，而且部分房源成交价已经有所反弹。

以173平米户型为例，去年11月份最低谷的成交总价为2291万，单价为13.17万/㎡。

现在同样面积段房源的成交价在2320-2550，单价为14万/㎡左右；

比之前涨了约2%-10%，这个成交价也基本是回到去年中的水平！

其他户型成交情况如何？

再来看下178㎡的复式户型，最新成交的高楼层房源总价为2940万，单价约16.54万/㎡。

对比去年12月份时，相近楼层、同户型房源2850万的成交总价，上涨也接近4%。

从市场情况来看，壹方玖誉这种代表性豪宅的成交节奏确实加快了，5-6月份录得8套成交，而在4月份，壹方玖誉仅成交了2套房源；

成交价格上其实跟去年差别不大，总体在13-16万上下，只是个别房源成交有所反弹。

虽然成交价格并没有明显上涨，但整体价格基本稳定下来了。

除了壹方玖誉和壹号公馆，还有都市名荟花园一期，最近成交了两套240㎡的大平层，价格都比较笋。

一套是2600万，折算单价为10.83万/㎡；

另一套是2786万，折算单价为11.61万/㎡。

都市名荟这个小区刚过限售期不久，今年截止目前共成交了3套房源，成交价在11万上下，基本持平当时的开盘价。

今年5月份15日，都市茗荟一期成交的这套240平中层房源，据说原业主2020年6月买入价2876万，契税43万，装修120万，几年的月供470多万。

现在2600万卖掉，几年算下来要亏900多万，相当于亏掉华润城一套两房的价格。

总体看宝中片区，今年的成交量整体是好过去年的，稍微笋一点的盘走的都很快。

第二梯队的楼盘，例如深业新岸线、宏发领域、金泓凯旋城等，近期表现也很不错。

尤其是金泓凯旋城，5月份成交了5套房源，还基本都是150以上的大户型。

附近的中介朋友告诉我：宝中近段时间成交的大部分都是改善置换，他们当中有的看房超一年以上，也是因为近期政策利好才出手。

“目前市面上较笋的盘源已经消化得七七八八了，较次新的小区业主报价微微上调，所以成交有所放缓。”

接下来行情会持续吗？

深圳二手豪宅成交放量，虽然还未出现明显的价格反弹，但相对底部区间已经有了明显迹象。

类似像现在的壹号公馆、壹方玖誉等代表性豪宅，二手房已经跌出性价比，买家对后市也是有足够信心的。

接下来行情会持续吗？

新政之后这一波确实很有效果，整体市场情绪也起来了，接下来再维持一段时间，量变也能悄然引起价变。

目前看，不少小区在低价房源被消化后，购买力有点续接不上。

二手买家还是占据优势，不过真正符合需求的房源可能并不多，比如价格、片区以及小区等等因素。

最后说一句，眼下市场仍有淘笋机会，有合适的房源是真的可以考虑出手了。