同“线”不同命！一条地铁看遍深圳这个区4万到9万新房

 年底将近，深圳14号线、12号线、16号线地铁将开通，其中南山通往宝安的地铁12号线已进入倒计时阶段，该条线路沿线新房的客群也较为清晰，自深圳北向南分别对应改善、豪宅买家，新房房价从可以从4字头选到10万+。

从新安公园站起到海上田园东站止，线路都在宝安区域内。至此，除了现有的11号线，宝安居民将迎来新的12号线。

图源：深圳市轨道交通

回顾整个2022年，深圳宝安地铁新盘供应不算多，在售新房有：9月27日拿证的恒兴御景园，近12号线（在建）海上田园南站；9月21日拿证的海峦坊，近12号线地铁（在建中）臣田站；还有6月14日入市的松岗深铁璟城，近11号线松岗站。

2022年最后一季度，还有哪些项目会有新品发售呢？

应购房者的置业需求，天猫好房测评师近期宝安实地踩盘，主要是看11号、12号（在建中）地铁沿线待售新房，关注宝安地铁新房的购房者可以留意。

沙井、松岗片区

01

拾悦城二期主推建面：81-116㎡最近地铁：11号线沙井站870米价格：吹风价约4.9万/㎡学校：壆岗小学、拾悦小学、万丰小学拾悦城二期备案名为拾悦城楠园，目前还在基桩建设。

项目自带一所18班幼儿园，据悉，项目规划的九年一贯制学校教育用地将引进宝中集团办分校，周边学校有壆岗小学、拾悦小学、万丰小学，但整体教育质量相对一般（具体学区划分以当年教育局公示为准）

天猫测评师实地踩盘图

天猫测评师实地踩盘图

一期房源早在2017年就已推出售完，约900多套房源，新房均价约4.3万/㎡。拾悦城二期虽然有地铁加持（11号线沙井站），天猫测评师实地踩盘，环绕四周，周边除了拾悦城一期外，多是工业区和城中村，而拾悦城一期也只带来了拾悦小学和数量不多的底商店铺。

天猫测评师实地踩盘图

天猫测评师实地踩盘图

一期和二期包围着已售罄的只有三栋高层住宅，活动空间比较小的招商雍和府。拾悦城二期的营销中心仍处于未布置的状态，再加上还在地基阶段，或要到明年才能入市。据悉，项目将带来81-116㎡的房源，约950套。此外，还将带来办公和底商，相对丰富片区居民的生活，改善居住条件。

02

主推建面：77-85-100-105㎡2-4房最近地铁：11号线松岗站约900米价格：单价4.13万/㎡起学校：3个幼儿园，一所72班九年一贯制学校深铁璟城已于6月开盘，单价4.13万/㎡起，价格区间4.13-5.05万/㎡，目前实地样板间已开。

小程序项目推售户型建面约77-85-100-105㎡2-4房小高层，以及约151㎡四房小洋房。一期涵盖有6层洋房一梯两户，11层小高层两梯四户住宅产品，带装修交付。

03

主推建面：64.74-182㎡住宅最近地铁：12号线海上田园南站（在建）约1公里价格：均价4.79万/㎡学校：翻身实验学校(西校区) 住宅产品户型建面约65-182㎡，单价区间在4.27-5.59万/㎡，均价约4.79万/㎡。恒兴御景园项目位于宝安区沙井街道和一片区，锦程路与和二一路交汇处，临近新国际会展中心，周边有地铁地铁12号线、20号线和穗莞深城际等多条轨道交通

项目占地面积25635.49平方米，基坑面积约1.93万㎡，总建筑面积9万㎡，是靠近新国际会展中心最近的在建住宅项目。整体配套跟居住环境升级，未来依赖附近招商和华侨城联手开发的300万㎡会展湾。 

西乡片区

主推建面：60-90-120㎡2-4房最近地铁：11号线碧海湾站约150米价格：吹风价8万/㎡、学校：海湾中学京地海樾府似乎不着急入市，天猫好房测评师7月实地踩盘过一次，但截至目前，仍然基坑建设中，工地没有太大进展。

天猫测评师实地踩盘图

据悉，宝安京地海樾府已传出部分户型图，建面约60-90-120㎡三个户型，部分户型已经曝光，主要面积为60㎡为主，容积率6.07，相对楼盘密度较高。每栋7个户型设计中有3户为60㎡两房，3个90㎡三房，1个120㎡四房，预计总价最低480万元左右就能上车碧海地铁口两房

不过项目有回迁房，预计可售商品住宅仅350余套，楼盘就在去年7.8万价开盘的榕江壹号院对面，入市价格可以参考对比（具体以备案价为准）

天猫测评师实地踩盘图

天猫测评师实地踩盘图

在配套成熟，纯住宅区域的碧海片区，这个价格还是蛮值的，所以对这个项目感兴趣的购房者也不少。

02

主推建面：51-96㎡2-3房最近地铁：12号线臣田站（在建）约129米价格：均价7.43万/㎡学校：凤岗小学、西乡中学住宅产品户型建面约52-96㎡2-3房，单价区间在6.78-8.07万/㎡，总价区间在373-712万/套海峦坊属于宝安区西乡片区，紧挨着地铁12号线臣田站（在建）。项目规划有4栋高层建筑，其中包含3栋32层住宅、1栋24层的商务公寓，总户数440户，据悉回迁住宅有153户。

2022年7月天猫好房测评师拍摄

2022年7月天猫好房测评师拍摄

教育方面，小学学区划分在新安-凤岗共享学区；周边有多个旧改，包括北侧华润旧改，南侧凤凰岗第二工业区旧改、宏发臣田旧村旧改。天猫好房测评师实地踩盘发现周边城市面貌较老旧，项目被建设施工所包围，来往车流量大，周边较吵杂；北侧、西侧为城中村，农民房多，建筑密度大。单价区间在8万-9万/㎡，以改善为主的购房者会看宝中、尖岗山、碧海，这里有完整的城市配套和相对不错的生态环境，城市面貌也较为崭新，关于宝中和尖岗山片区的新房，可以看看天猫好房这篇区域报告实探宝安限价“新地”，未来这里还会出现“王炸”新房吗？

新安片区 

主推建面：89-115-130㎡住宅最近地铁：12号线上川站（在建）约600米价格：待定学校：文汇中学、弘雅小学

勤诚达云邸位于宝安区老城区，周边居住氛围较好，人文气息浓厚，基本涵盖了配套、地铁、商业、学校等买房需求。目前，项目售楼处已开，位于宝安区新安勤诚达大厦五楼勤诚达·云邸接待中心(5F)。项目周边目前已开通5号线、地铁12号线上川站（年底通车）和地铁15号线流塘站约700m（规划中），三条地铁交汇，纵贯前海，串联宝中、南山和福田中心区域。

勤诚达云邸毗邻宝安十字发展轴之一的前进路，承接宝安城市发展脉络，北环大道、G107国道、宝安大道在侧，交通出行相对便利。官微已出户型图，对勤诚达云邸这个项目的感兴趣的购房者可以提前看看。勤诚达云邸户型图

C2户型 三房两厅两卫

D1户型四房两厅两卫

D2户型四房两厅两卫

E户型四房两厅三卫

项目目前正在打地基，快的话或将在四季度左右能入市。根据规划，项目由4栋建筑主体组成，分为1栋AB座，2/3/4栋，商品房位于1栋AB座，608套房源，套内面积<90㎡有506户。

天猫好房测评师实地踩盘图

天猫好房测评师实地踩盘图

天猫好房测评师拍摄

周边商业天猫好房测评师团队踩盘期间发现，项目周边有多个旧改项目，包括有新安沃尔玛旧改、宝安37区、甲岸村、华润雪花啤酒、河东旧改五大旧改，合计总建面超460万㎡。

02

主推建面：待定最近地铁：1号线宝体站约770米价格：毛坯限价8.86万/㎡学校：文汇学校、弘雅小学新安A003-0434是今年二轮集中供地中，由越秀地产以封顶价19.14亿元竞得，毛坯限价8.86万/㎡。项目目前前期建设中，入市时间待定，具体以开发商公示为准

该宗地对比周边的二手房价格，有一定的限价红利。

图：来源深圳土地矿业权交易平台

建成后商品房毛坯限价8.86万/㎡，若加上装修5000元/㎡，预计均价为9.36万/㎡。周边深业新岸线、幸福海岸二手指导价为8.84万/㎡，但是放售套数不多，实际成交价格也比指导价高。

2022年7月天猫好房测评师拍摄地块

天猫好房测评师观察发现，目前该空地暂且作为宝安妇幼保健院的临时停车场，且被幸福海岸呈“L”包围；隔路是海裕居民委员会社区、新安中学（集团）第一实验学校、宝安妇幼保健院，日常就医方便，小孩读书也相对便利。

2022年7月天猫好房测评师拍摄

周边居住氛围好，买菜购物可以去往华润万家商超和福中福菜市场，距离均在1公里范围内。

2022年7月天猫好房测评师拍摄

周边商业后期开发商可能无法建设花园社区，预计只能建设高密度的住宅，对比周边成熟二手社区，新房居住条件想来一般。

尖岗山片区

主推建面：73-98-80㎡住宅价格：毛坯限价8.74万/㎡学校：南方科技大学附属中学宝安学校(在建中)、宝安中学(集团)实验学校、新安中学(集团)外国语学校万科未来之光已有实地展厅，已开98㎡和80㎡样板间，125㎡户型暂时关闭。因为街道疫情的原因，目前需要24小时核酸才能参观，如需前往需留意核酸时间。首推726套，其中73㎡最低的价格539万起，单价低至7.38万起（102套），80㎡最低7.23万起，总价579万起（400套）。毛坯限均价8.74万/㎡

天猫好房测评师实地踩盘图

项目位于宝安区新安街道广盛路与广泰路交汇处，占地面积74085㎡，建筑面积215570㎡，规划户数1700户，容积率2.91。

天猫好房测评师实地踩盘图

天猫好房测评师实地踩盘图

天猫好房测评师10月11日踩盘发现项目目前仍在地基阶段，紧靠曦城南区，周边小道往来泥头车多。据悉，该项目由深圳万科第五园房地产有限公司、深圳市人才安居集团有限公司以70.51亿并配建2.6万平方米保障性租赁住房竞得，主要是打造高品质综合商住区。

02

主推建面：75-120㎡3-4房价格：均价约8.32万/㎡学校：新安中学（集团）外国语学校、曦城协同学校住宅产品户型建面约75-120㎡3-4房，均价约8.32万/㎡。目前样板间已开。

凤鸣水岸花园位于尖岗山大道与卧龙四路交汇处东北侧，周边的山水资源高达623公顷，超76%森林覆盖率，绿色山水园林围绕。距铁岗水库约1.4公里，青山绿水环绕，生态环境优越。

2022年7月天猫好房测评师拍摄项目主打的亮点还是低密度、舒适静谧的居住环境。周边人口较少，远离城区车水马龙喧嚣，相对合适有车的改善家庭。

在商业上，该片区楼盘配建的底商，可以满足业主日常的购物需求。稍远一些还有万荟城购物中心、中洲购物中心、缤纷时代广场等商超，均在项目直线距离3公里范围内。

在教育上，凤鸣水岸花园周边有新安中学（集团）外国语学校、曦城协同学校，以及万科都会四季花园配建的36班制的九年一贯制学校。

项目周边的二手房基本都是豪宅。主要有中海九号公馆、招商华侨城曦城、新世界名携等。以招商华侨城曦城为例，该小区目前二手指导价为6.1万/㎡，独栋别墅的指导价则在8万/㎡。