“恶意串通”过户：抵押有效，买卖无效！｜22年10月深圳中院案例

张茂荣（非标房产疑难案件专家，粤湾律所主任 首席律师）

主攻：房地产大要案（重大、疑难、复杂房地产纠纷）、各类小产权房（历史违建、农民楼、厂办物业等）拆迁争议解决

恶意串通，一房两卖，办理了高额抵押，过户行为还能被确认无效吗？——笔者刚刚接到深圳市中级人民法院判决：可以确认过户无效！

基本案情：

2019年10月，客户以818万购买涉案房屋并支付定金59.5万元，后因疫情导致履行迟延，卖方违法解除合同。

2020年3月，客户委托其他律师仲裁，要求强制过户（继续履行合同），因不同意赎楼被驳回，但确认了卖家解除合同未发生合同解除的效力。

2020年9月，客户慕名来访委托笔者二次仲裁，要求强制过户并同意代为赎楼。仲裁保全期间，涉案房产被卖家一房两卖，过户至第三人（后买家）名下，并设置高达700万的借款抵押！

2020年1月，笔者代理客户以卖家、后买家、借款人为共同被告，以恶意串通损害客户利益为由，起诉要求确认买卖合同无效，注销抵押登记，恢复登记至卖家名下。2021年8月，深圳市南山区人民法院一审判决：卖家与后买家买卖合同无效，卖家、后买家、借款人还清银行贷款，注销抵押登记（抵押权人予以配合），将涉案房产恢复登记至卖家名下。

后买家不服提起上诉。（期间，深圳国际仲裁院以“房价暴涨，继续履行买卖合同于卖家不公平”的荒唐理由裁决驳回客户的二次仲裁申请，笔者随即代理客户以卖家、后买家、借款人为共同被告，向法院起诉要求返还定金并赔偿升值差价）。

深圳仲裁委：房价暴涨，强制过户于卖家不公平，不予支持！

深圳市中级人民法院终审认为：

卖家、后买家、借款人递交的证据无法证明其存在真实的房屋买卖关系，明显存在转移涉案房产的恶意，构成恶意串通。在客户与卖方的合同尚未确认解除的情况下，三方恶意串通，将涉案房产过户到后买家名下的行为，损害了客户的权益，故过户转让行为无效。

涉案房产已办理抵押登记，抵押权人合法权益应予保护，在抵押贷款本息清偿后才有义务协助办理抵押注销手续，在客户不同意代为清偿贷款的情况下，抵押权消除存在事实上的障碍，导致涉案房产恢复登记至卖家名下已存在事实上的障碍，故对客户要求将涉案房产恢复登记至卖家名下的请求不予支持，客户可待障碍消除后再行主张权利。

2022年10月24日判决：卖家卖家与后买家所买卖合同无效，驳回客户其他诉讼请求。

张律说：恶意串通损害他人利益，即便已过户、已抵押，过户行为亦无效！

1、本案过户涉恶意串通损害客户利益无效，但抵押合法有效，一审法院判决三恶意串通人还款后抵押权人协助注销抵押登记，已经保护了抵押权，二审法院考虑到存在事实上不能还款的情况，只判决过户无效，释明客户在抵押债务清偿后另案起诉恢复登记产权，亦不为错；

2、“抵押有效，买卖无效”，抵押权人很尴尬：本案恶意串通诉讼和另案索赔差价两案中，笔者都对涉案房产进行了保全查封，就涉案房产，抵押权人有优先受偿权，但处置权在首封法院，理论上笔者代理客户的索赔诉讼不完结，首封法院处置不开始，抵押权人一直无法启动法拍实现优先受偿据此看来，虽有抵押权，还要尽早起诉，争取首封处置！

（为防执行阶段被他案查封，申请法院强制执行时也要同步申请查封被执行财产）

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