深圳中院：“小产权房”的实际控制人和占有使用人是拆迁补偿对象

作者｜张茂荣 

小产权房拆迁争议解决专家，粤湾律所主任 首席律师

主攻：房地产大要案（重大、疑难、复杂房地产纠纷）、各类小产权房（历史违建、农民楼、厂办物业等）拆迁争议解决

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深圳版“小产权房”——深圳市农村城市化历史遗留违法建筑（简称“历史违建”）在深圳大量存在并频繁地下交易，因不具有合法性，一旦遇到拆迁便滋生很多纠纷！

违法的小产权房交易，遇到拆迁，拆迁补偿权益到底归谁？这是一个十分务实、必须面对的问题，因涉及巨额增值收益，也是交易双方非常关心、关注的问题。

本文“以案说法”，以深圳市中级人民法院生效判决为案例，分享深圳实践做法。

案例：杨某、深圳市罗湖区住房保障事务中心二审行政判决书

裁判法院：广东省深圳市中级人民法院

案号：(2020)粤03行终1491号

裁判日期：

基本案情：

涉案房产为历史违建，位于2016年深圳市罗湖区“二线插花地”棚户区改造项目范围之内，一直由黎某实际控制、占有使用。

2016年4月29日，黎某填写《权利人（当事人）信息》，9月7日填写《罗湖“二线插花地”棚户区改造项目当事人（权利人）信息核查表》，申报自己为涉案房产当事人（权利人），并递交资料证明自己是实际占有使用人。

2016年11月1日，深圳市罗湖区住房保障中心发布《关于对深圳市罗湖“二线插花地”棚户区改造房屋及当事人信息进行公示的通告》；2017年1月21日，黎某清空移交涉案房屋。

2017年3月13日，罗湖住房保障中心就涉案房产以黎某为被补偿安置对象与其签订涉案补偿协议。

杨某以自己才是涉案房产权利人，黎某伪造证据骗取拆迁补偿权益为由提起诉讼，要求撤销被告深圳市罗湖区住房保障中心与第三人黎某之间补偿协议。

历史违建遇旧改，官方确认买家为拆补权利人

深圳市盐田区人民法院一审认为：

本案为行政协议纠纷。涉案房产为历史遗留违法建筑，未办理产权登记，不存在公示的产权人，而罗湖住房保障中心本身并亦非违法建筑的产权确认机关。本案的争议焦点为：罗湖住房保障中心将黎某作为补偿安置对象签订涉案补偿协议依据是否充分。

本案中，黎某早在2009年即与涉案房产所在楼宇其他房屋的管理人一起向街道办申报历史遗留违法建筑普查登记，并通过了罗湖住房保障中心的两次核查且实际向罗湖住房保障中心移交的涉案房产，罗湖住房保障中心据此认定黎某系涉案房产管理人并将其作为补偿安置对象订立补偿协议依据充分，予以支持。

深圳市中级人民法院二审认为：

本案中，涉案房屋属于历史遗留违法建筑，未办理过房地产登记，不存在经依法公示的产权人。黎某作为涉案房屋的实际控制人和占有使用人，早在2009年即与涉案房产所在楼宇其他房屋的管理人一起向街道办申报历史遗留违法建筑普查登记，并在涉案棚户区住房保障中心移交的涉案房产，涉案房产所在同单元上下楼层管理人亦通过统一签署《联合购房协议书》的形式认可黎某作为涉案房屋管理人的身份，罗湖住房保障中心据此认定黎某系涉案房产管理人，并将其作为补偿安置对象订立补偿协议依据充分。杨某既非涉案房屋的建设人，其提交的证据亦不足以证明其是涉案房屋的管理人，其提出的撤销涉案补偿协议的诉讼理由不能成立，本院不予采纳。

深圳小产权房诉讼“十四字决”！

张茂荣律师小产权房“22字决”：避产权，争使用，有证看证，无证占有，只可追索，不可截胡！

1、违法建筑在城市更新、棚户区改造，乃至行政征收过程中的“确权公示”不是物权公示，不具有物权确认效力，如本案一二审法院观点：涉案房产为历史遗留违法建筑，未办理产权登记，不存在公示的产权人；

2、笔者不认同本案杨某的诉讼策略：罗湖住房保障中心就涉案房产与黎某签署的补偿协议是双方真实意思表示，别说杨某不能举证其为实际权利人，就是能够举证，要求撤销也很难被支持（既不符合民法典可撤销合同规定，也不完全符合行政诉讼法可撤销行政行为规定），这种错误策略在城市更新过程中也屡屡出现，即原告主张撤销项目实施主体和被告签署的小产权房拆补协议，法院基本都是驳回！

3、无论违法建筑类小产权房发生多少次交易，交易是否合法，只要纠纷触碰到产权的，法院基本不予受理，而无关产权的占有使用则予以受理，有产证的小产权房（绿本房、猪肝红本等），产证是物权凭证，以证载人确定权利人，无证违法建筑以占有使用人确定拆补权利人；

4、笔者从事深圳小产权房争议（特别是拆迁争议)解决多年，曾总结出《深圳小产权房诉讼“14字决”》，现针对拆迁补偿诉讼，增加8字到“22字决”供看官自行领悟、参透，即：

——避产权，争使用，有证看证，无证占有，只可追索，不可截胡！