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主楼

2024-03-25 16:57:06

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海归多年深圳购房有感

有些心得可以跟各位分享一下。

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沙发

2024-03-25 16:59:24

5.   你所听到的资讯（房产大V和相关论坛，中介的宣传）绝大多数不可靠。例如带看量比除夕夜上涨百分之好几千之类的话术。

6.   日本90年代和香港97年都有过房价疯狂的起飞，它们的调整周期都耗时5年以上，并且幅度都在70%以上，直到到租售比6%以上。深圳（扣除大鹏坪山龙岗沙井公明）目前均价8万左右，每平方月租金80元左右，租售比1%-1.5%，其实还有四分之三可以跌。我们并没有什么实质性理由一定要和它们不一样（见阿桑歌词“受了点伤”）。

7.   楼龄对升值保值潜力很重要，我想你们都听过。但是 5000万的10年出头的次新盘，再过十年就很可能是个2500万的老破大（假设整个房市保持不变）。也就是说，这10年间，每年贬值250万（租金只有每年60万上下）。  结合第4条，草房客其实是在悬崖边上走钢丝。  最佳的方案是在变成老破大之前就卖给一个稀里糊涂的刚需。因为他们会被动接受市场行情，结合自己的承受力（也就是我常跟我小孩说的“下棋只想一步”）。就像我那小一百双乔丹鞋，一过10年以上就陆陆续续老化成碎片。房产的老化周期也没有长太多。 过了15年楼龄之后，你就在和时间赛跑。 一旦进入老破大范畴，你就 game over了。

8.   所谓的救市和利好，并不是创造足够的条件让你进入大赚或者爆赚的时代。而是延缓暴跌幅度，拉长战线，以便让在座的诸位未来的工资可以逐月转化为开发商和银行在系统性风险面前的安全垫。

9. 大多数16年以后的深圳业主，其实是在用一个月两三万的月供，住着租金几千的低质量房子。  幸福感极其底下。深圳的人均社会消费品零售额，几乎是南京的一半。见链接

背景：世界TOP5博，纽约香港多年金融从业者，深港双城生活10年+。深圳买了几套房，目前均已售出，升值八位数。

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冰淋淋

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板凳

2024-03-25 16:59:57

1-4条去哪了？

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地板

2024-03-25 17:02:01

前半部分无论如何都发不出来，被系统删了几次，其实无非就是讨论金融属性和租售比而已。

日本香港上次地产大跌都持续了五六年，下跌幅度70%以上，并且都跌到租售比6%左右。如果按照这个标准，深圳还有四分之三要跌。

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4楼

2024-03-25 17:02:51

这些都是我的体会也是肺腑之言。

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5楼

2024-03-25 17:03:35

深圳目前租售比是多少？

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6楼

2024-03-25 17:05:24

还有，其实金融属性对回报的要求是巨高的，因为税费利息和其他成本极高。小赚等于巨亏。所以暴涨到后期，一旦越过峰顶，就会有很大的力量往回拉，类似于荡秋千到顶点之后。

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7楼

2024-03-25 17:06:17

1%-1.5%。除了个别的（小面积商务公寓在地铁口可以达到4%以上）。

引用5楼冰淋淋的发言:
深圳目前租售比是多少？

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junma1117

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8楼

2024-03-25 17:07:11

占个茅坑，楼主可以继续多点讲解下。

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9楼

2024-03-25 17:08:55

老破大的价值：

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10楼

2024-03-25 17:12:20

“8. 所谓的救市和利好，并不是创造足够的条件让你进入大赚或者爆赚的时代。而是延缓暴跌幅度，拉长战线，以便让在座的诸位未来的工资可以逐月转化为开发商和银行在系统性风险面前的安全垫。 ”

关于这一条，特别关键。

如果是韭菜，千万不要幻想自己变成镰刀。往韭菜头上撒再多的利好，它也变不成镰刀。

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可乐加冰才好喝

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11楼

2024-03-25 17:33:02

其实换个角度想想，人才房的租售比，比住宅高一倍

大家都可以去买人才房，然后用于出租

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中岛

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12楼

2024-03-25 17:39:45

用户被禁言

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13楼

2024-03-25 17:44:11

Word里写好截图

图片论坛暂时过滤不了

引用3楼楼主的发言:
前半部分无论如何都发不出来，被系统删了几次，其实无非就是讨论金融属性和租售比而已。

日本香港上次地产大跌都持续了五六年，下跌幅度70%以上，并且都跌到租售比6%左右。如果按照这个标准，深圳还有四分之三要跌。

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14楼

2024-03-25 17:50:07

国内的市场，不是个纯粹自由市场
纯粹从经济学角度分析，是会被国内ZF教育的
ZF是不可能让房价下跌四分之三的
ZF能忍受的限度，大概在银行的盈亏平衡点附近

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15楼

2024-03-25 17:55:31

房价相当于一个牛皮筋。

如果租售比是5%，那么相当于皮筋是松弛的，天然状态，没有什么强大的外力作用于此。

随着租售比的下跌，说明金融属性在增加，也就是说，带入了更多克服那些成本费用之后还要大幅盈利的预期，就像皮筋被绷紧了。

这跟皮筋是不可能无限地拉长的。哪怕当年东京房价可以买下美国的日子。

拉的越长，崩的越紧，就越容易崩塌式收缩。

引用12楼中岛的发言:
大致属实
不少人的眼界毛病是只从卖方角度看问题，以为给个解除限购政策以为降点价，楼市就可以了。
他们没有看见买方的根本的趋势性变局，消费力已经快没了，愿意接盘这大几百万的人越来越少。
所有打算未来还把房子卖掉的人，要考虑的是“来接盘自己这个房子的人，大致是怎样情况？”，如果想不出来怎样的群体会来接盘，那么这个事情说不通

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16楼

2024-03-25 18:06:00

只要时间拉得够长，例如5年，起码跌掉60%还是很轻松的。

引用14楼Inactive的发言:
国内的市场，不是个纯粹自由市场
纯粹从经济学角度分析，是会被国内ZF教育的
ZF是不可能让房价下跌四分之三的
ZF能忍受的限度，大概在银行的盈亏平衡点附近

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yuluenghisa

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17楼

2024-03-25 18:10:22 来自Android手机客户端

我们有制度优势，日本香港有什么资格和我们比？

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yuluenghisa

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18楼

2024-03-25 18:11:24 来自Android手机客户端

我们有ZD优势，香港日本有什么资格比？

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sz_Wx_66

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19楼

2024-03-25 18:15:11

截图可以发出来

引用3楼楼主的发言:
前半部分无论如何都发不出来，被系统删了几次，其实无非就是讨论金融属性和租售比而已。

日本香港上次地产大跌都持续了五六年，下跌幅度70%以上，并且都跌到租售比6%左右。如果按照这个标准，深圳还有四分之三要跌。

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yymeria

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20楼

2024-03-25 18:16:28 来自iPhone客户端

之前看过一句话：现在买房有两个风险，涨和跌

拉长5-10年来看，跌的可能性更大，不过我认为不会猛跌到60%那么多，会到一个点以后维持。

我就是那个买了楼龄15年的老房子的人，还两套，哈哈，不过以后都是自己和父母住，不考虑卖掉，而且老房子我住的也很香！

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