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“tv,说说临深二手房”

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101楼
2023-10-19 11:31:24
叁拾叁
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大亚湾西区坪山河临深片区,总结一下的优势是,近深圳近地铁近高新园!

算得上是惠湾片区最有发展前景的区域之一(南站新城假以时日必成惠湾核心区,个人观点),吸引了前赴后继的深圳人。

考虑到惠湾房子过剩,优中选优,找到适合自己家庭的房子堪称幸事。






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102楼
2023-10-19 21:16:34
叁拾肆
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看到大亚湾中心区的新力东园,91平的三房,价格去到了54万,差不多6000。

新力东园这小区,颜值档次还是在线的。对比之下,隔壁的新华联广场8000多价格,显得还是贵了点。

低首付都还是低首付,自住也没太大问题,就惠亚医院这个地段位置,这个城市面貌,这个社区,这个价格。

无语了。




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103楼
2023-10-20 21:01:51
叁拾伍
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《丰谷天玺和冠华城桂香园选哪个?》

有房友问到这两小区,也许吧,冠华城新房确实有成交。至于说这两小区要说哪个更赞一点的话,答案似乎很明显,自然是丰谷天玺。

虽然天玺的前缀“丰谷”,显得泥土味十足。

颜值对比,一个现代感十足,一个土黄色或者咖啡色?

丰谷天玺主力户型86的3房1卫,110的四房2卫南北通。三房而言,冠华城确实是2卫,若硬要追求3房2卫的话,那也有比冠华城更好的选择,就如锦地繁花四五期的98的三房2卫,也就80多万,肯定是比冠华城配置要高的。

丰谷天玺挨着的荣佳国韵,那里配建有市场和学校,北边有惠湾中心综合体,这个综合体倒下的可能性越来越低,只是开发周期可能会拉长而已。

就龙山一路片区而言,丰谷天玺社区的段位还是可以的,金地物业。锦绣壹号、大中华、锦地繁花四五期都还算不错。冠华城的公区配置,像楼道壁砖有点次。

冠华城新房不如冠华城二手房。二手次新房,实实在在。









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104楼
2023-10-26 10:30:56
叁拾陆

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《2016年开始在临深惠湾买新房的基本是赔钱》
1
如果是真的买来房子常住的,根据常住居民的反馈,临深片区的居住体验都还是不错,都还是占到了买房带来的好处。
2
如果说买来一直空置着,放置多年,还有物业几千上万的物业欠费,房价历经抛物线走势,整了个寂寞。那貌似确实没占到买房带来的好处。
3
过去几年卖方市场的时候,房子有上升预期,业主心态是惜售的,想着还能继续增值拿好处。而买方确实感到乏力,临深没个50万左右首付预算,确实买不了啥优质社区。最典型的莫过于2021年那时候的僵持阶段,价格高位,不降价,也涨不动,买家也高度承压,甚至房贷利率还是高位,月供鸭梨山大。
4
有的砖家说,这一轮回调,修复购买力。房价好歹降下速,让韭菜也有时间长出来,青黄不接的态势,没法可持续吃韭菜。
5
深圳当时的高位,全市二手房均价去到七八万,算是全面豪宅化。而临深惠湾二手房1万45很是常见,加之银行评估还跟不上,首付压力可想而知。索性躺平,反正买不起了。
6
买房子,总结过去的案例,真赚到钱的确实还是少数。差不多的一句话评价是,2016年开始在临深惠湾买新房的基本都是赔钱。就算是明星社区龙光城星河丹堤,赚到钱的还是买了它们小区二手房才赚到些钱,因为二手房限售时间比新房周期会短。要不是今年2023年限售三改一,很多交楼的新小区都没入市的资格。
7
以前的文案,多是如下图这般。
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105楼
2023-10-26 10:54:50
叁拾柒
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接着上面的话题,那么临深2016年后是否有小区赚钱了的?

回答:有。

1
2016年临深这边新房基本上是破万了,甚至有的高达16000也出现。当时开发商自主定价权还在,卖得好加价。2017年出来限价,备案价。出来限瘦三年的政策。
2
2016年的二手房价格明显落后于一手新房,当然也跟二手房交易市场不成熟有关系,银行二手房业务不那么熟练,交易不那么透明,交易周期长(出证都要30个工作日),税费偏重,加之中介做二手的少之又少。2016年那时候,和现在2023年有点相似之处就在于,价格地板价,0首付遍地都是。就比如说,2016年的龙海一路这的天域花园,78的三房就30万左右,后来高位时候一度100+
3
2016年买二手房的,惠阳大亚湾这边二手绝大多数小区价格都还没起来,和新房动则13000的价格价差好几千。因此,2016年买临深二手房的基本都是有几十万的赚的。
4
2017年后,成交有所拉升。二手房价格比2016年有所上涨,后知后觉吧。不同二手小区开始分化,市场选择的结果,毕竟不同小区位置不同,配置不同,户型差异等,市场价格不一样很正常。所以,我一直在帖子里说,二手房的市场成交价才是能比较准确反应该地段该小区当下阶段的真实价值的,而绝非所谓的新房备案价新房成交价。
5
2017年后,明星社区二手房因为要扛过三年的限售期,如果在20年这时候房本满三年或者21年出售,那回报也是杠杠,龙光星河50万的增加值不在话下。如果有经历过的业主,可以分享下。
6
20年,确实算是大深圳地区楼市的紫禁之巅,回头看。量价齐升,利好层出不穷,接连不断。蓦然回首,那时候的地产行情,就说恒大碧桂园六七千亿的营收额,有人说恒大碧桂园会出问题,估计群众都要骂他是不是傻,如日中天还说人家要嗝屁。
7
倒是国家看到了房地产灰犀牛,给群众反复强调不要买啦,但是群众也是当了耳旁风。房子只涨不跌的顽固认知,已经渗透到了保洁阿姨的认知当中。所以我相信国家有高人,看的远比群众要深刻,要长远。
8
当然了,也有买了个寂寞的,抓住了时机,低买。历经高位,但是限瘦卖不了,然后回落到原点,买了个寂寞。遥想当年成交一套龙光城北四91的150万房子,业主还爱卖不卖,姿态甚高。要是挨到现在,会被群嘲吧。





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106楼
2023-10-26 10:55:13
临深地产交流,可以私信V: 913317259
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107楼
2023-11-10 15:37:58
给深圳去临深买房的朋友一点参考,这也是近段时间从南沙、看到东莞、再看到大亚湾的总结。
现实下本人购房的目的: 
1、深圳的房子留给后代,新买的房子准备自住。
2、房子价格不要太高,流通性要强些,万一后面再有换房需求时方便出手。
对房子的要求:
1、离深圳福田不能太远以方便与亲戚朋友走动。
2、交通方便。高速路出入口要离小区不太远,有快速地铁最好,其次慢速地铁,最后考虑高铁。高铁交通放最后是因为:其一成本高;其二对通行时间太刚性,迟一分钟到,下一趟弄不好等一个小时。
3、周边市容市貌不能太差,住过坂田一段时间,城内欧洲,城外非洲感觉很不好
4、周边配套适当成熟,基本超市,餐饮要有。 购物中心商场可以不用,现在住深圳一年也去不了几次这个地方。医院要相对近,生病谁都会碰到。
5、小区物业要好。这点第一次买房不会太关注,其实住久多住几个小区,就会知道好物业多重要。好物业不仅仅让住得舒适,而且可以让你的房产保值。如果一个物业不作为,一个小区交房时开发商做得再好,让这样物业管个几年,就是一副破败的面貌,给买家一进小区就留下不好的第一印象
6、如果小区所在区域没有,那就看能否蹭旁边区域的。

前前后后看了几个月,说下我们的总结吧。
1、南沙片区。打着自贸区的概念,是投资的热点,看了蕉门与金洲地铁站盘边的几个盘,地铁快线横沥周边的几个盘。 房子本身大多都还可以,但价格太高了,区位虽然自贸区的加持,但离广州,深圳都远,交通目前只能自驾,每次过虎门大桥都堵。 广州要发展的地方也很多,地盘也远比深圳大,南沙片区自身也大,所以人气真的不足。考虑到现在城市化已进入到后段,本地又没什么产业,很难吸引大规模人口入住。住南沙,广州市区上班其实与住大亚湾在深圳上班区别不大,都面临通勤时间过长的问题。 南沙自驾通行有个长远的问题,其他地方是不存在的,那就是水系发达,地块被河流割裂比较严重,片区车辆多以后,拥堵会比较厉害。

 好地段3万多的价格,买进去,要站岗很多年! 离广州,深圳都远,两头都靠不上,配套无法共享。靠自身发展建设,肯定慢,毕竟广州要发展的区那么多。

2、东莞。莞城等市区建设不错,但价格与龙岗差不多了,诚实面貌与龙岗中心城或大运片区也差不多。买在那,不如买龙岗。再看了东莞临深的几个镇,长安、塘厦与凤岗。有个大问题,这些镇的道路与深圳道路对接的很不好,除了高速路,市政路对接得相当差!而且交界处也已经建设得密密麻麻,要重新对接很难! 这也意味着住这些地方无法蹭深圳的配套。东莞的临深只有一个地方例外,那就是凤岗的大运城邦片区! 这一小片的楼盘完全可以蹭深圳的配套,离深圳核心区也比较近,而且自身也有点配套,有公园有商场,蹭深圳的医院,深圳的地铁,片区也比较新,舒适度比较高,小区都比较大,绿化也好。比较新的楼盘还是不错的选择,当然部分交房10年以上的最好避开。唯一不好的就是价格也比较高两万多的价格,直逼龙岗。但买这个地方,个人认为比买东莞那些下面的镇中心好多了(松山湖除外)

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108楼
2023-11-10 16:14:47
3、惠州。考虑离深圳的距离,只考虑惠阳与大亚湾。 比较知名的几个盘都去看过了,而且是3次以上。买房这件事,自己一定要去现场多看几遍,周边走一走。个人对比较知名的几个盘的点评。
星河丹堤,优点:小区外立面与小区环境不错。缺点:位置在边角上,区位一般。房子沿山而建,优势是视野开阔。缺点是,买个菜都需要上山下山,而且还比较陡,太不方便了。商场与周边店铺,真的大一点的餐饮店都少。学校星河一贯的合作对象,但网上曝出那个事件也可以看出,肯定很一般。小区大,配套有,但都不强,蹭深圳配套?太远。
牧马湖,优点:花园大,小区档次也可以。6期的户型也挺满意,带的装修也基本满意。商场与学校配套,基本是大亚湾第一阵营。缺点:交房太慢,当下还是有点风险。回深圳基本只能自驾。 在一万三带装修的情况下, 如果是深圳去养老,或惠阳大亚湾上班,个人认为是首选。
翡翠山,第一期位置挺好,但物业管理真的一般,建筑质量一般,外立面已经显旧,又没维护,再过几年房子应该卖不上价钱。 看过几套4房、5房大户型,房间比较大,但布局就一般了,阳台尤其显得小气。 二三期,狭长,从商场走上去要10分钟,后面有一条待建主干道,噪音应该影响比较大。与牧马湖同一区位,显然优先牧马湖。
最后看了临深一线的几个盘,这个地方配套显然不如牧马湖片区。优势就是与坪山高新区近,什么都可以蹭深圳的,公园、医院、高速路、地铁、学校等等。深圳市政府这几年对高新区投资大,所以原来边界三不管的破烂,焕然一新。
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109楼
2023-11-10 16:46:29
最后总结:
主要是投资的,还是要考虑深圳西边,因为投资当然要讲究回报的速度与高度,要速度与高度,就要有题材可以炒作。要有热钱大规模进入。西部不缺题材,自贸区,到深中通道,再到现在要开始的深珠通道但西部范围很大,选择很多,要提前精准布局才能赚钱,踩不对点,时机把握不好,应该要套很多年。
居住为主,投资为辅,深圳人可以考虑大亚湾邻深片区。个人认为锦绣东路与石化大道交界附近的区位最好,蹭深圳配套最近。这片没有农民房,石化大道景观也还可以,片区面貌比较好。对比下这也是龙光城片区的缺点,龙光城是典型的小区内欧洲,小区外非洲。到深圳要先经过几百米的城中村,一些侧面还有工厂。 看规划,龙海三路与龙山一路都要改造为快速路,而且龙海三路是货车通道。现在西南已经经常堵车,不敢想以后。龙光城的龙公馆与叠墅相当不错,不是考虑到周边的道路交通,龙光城也挺好。深圳上班愿意把户口迁到大亚湾的人应该很少,所以深圳人买房,我想对学校配套应该比较不关注。
居住为主,投资为辅,惠州人,优选牧马湖片区。
投资为主,居住为辅? 我觉得惠州不合适,从0几年来到现在近20年,很少人赚到钱的,后面投资这里房子赚大钱快钱,可能性也极小。顶多跑赢个通胀(还要选对片区与小区才行)。

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110楼
2023-11-10 21:45:38
叁拾捌
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今天又去看了下卓越东部蔚蓝海岸、晶地里程、牧马湖这三个小区。

1
蔚蓝海岸五期和七期装修配置貌似差不多的,楼栋的用材用料貌似都相差无几。户型上有些小小区别。

五期主要96和126的三房和南北通四房户型。44-45-46栋超高层在这个基础上加5㎡作为公摊?超高层47层确实震撼,护栏的存在没那么吓人。想到深圳现在开发的房子,五六十层也是常见的,不知道这样的超高层居住体验是怎么样的。

七期有84的小三房,96的和五期差不多一样,126的做的不是南北通,而是横厅设计,和四期的113类似,不过空间会大一点。

因为蔚蓝海岸入住率还是可以,基本上价格都还稳在9000上下。入住率不高的社区,当下环境下,容易绷不住。

2
晶地里程这个小区,说下个人的一个感受。

93的户型,朝南的竖厅涉及,阳台挺大,两个卧室偏小。这个户型,真不咋滴。

110的户型,南北通四房,户型设计还是阔以。价格90万带装修,万科物业,这个价格,和隔壁金地自在城四房总价相差不太大。论花园园林,金地自在城还是会nice些,园林也够大,社区的配套也丰富。

一时半会,生活配套咋解决晶地里程是个问题。还是说直接公交车去沙田地铁站上下班通勤深圳就够了。不知道说啥好,说不上来的感觉。

3
牧马湖,社区环境个人感受确实比蔚蓝海岸要nice,虽然我买了卓越。牧马湖早期开发的高层,毛坯交付的,现在挺多在装修的。一来牧马湖业主来自天南地北的不差钱,装修普遍舍得投入。二来投资偏多的牧马湖因为毛坯,入住率目前还一般般吧。确实不差钱的主。

11层高的小楼,我寻思着要是面积做大点,做成改善型的户型,150左右的,像熊猫国际那样的大户,价值含金量会不会比这种八九十平的小户要高得多?当年11层高的小楼售价高达18000,如此看,基本扑街的。后续改善型为主的趋势下,11层的牧马湖小楼,不知道表现会如何。

目前牧马湖二手房毛坯9000多,比周边小区确实还是要赞,自住这个价格可以了。至于新房六期,户型貌似大气不少,147的看着就很得劲。

说句题外话,星河丹堤的产品线设计还是显得比牧马湖要高级。

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111楼
2023-11-12 11:38:20
叁拾玖
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《聊点楼市正能量话题——资产腾挪》

从98年商品房房改开始到现在23年恒大爆炸的这25年,买房的逻辑,卖房的逻辑悄然间发生了变化。

过去买房的逻辑是买到就是赚到,还在乎房子长啥样,所谓的地段好就能掩盖商品房产品的不足。卖房的逻辑是卖的越高越好,房子卖的越贵我赚的钱就越多。

现在买房的共识是,再也不能闭着眼睛买了,也不能乱买一通,得买对。
至于卖房,业主和开发商也被当下楼市花重金上了一课。还想捂盘惜售,害怕资产贱卖。

首先,

房子买卖这个话题,有条件当然深圳,这个毋庸置疑。

至于说深圳这座一线城市内部楼市的分化,也是客观存在的。也有卖不掉的老古董,越来越不值钱的老古董。深圳这座城市,也可以用田忌赛马来做比,每个区域都有上中下等马,比较优势也是存在。

深圳区域内,照样也有这个资产腾挪的现实需求。低阶置换高阶,方可对冲一下房价下行造成的损失。

其次,

既然在家在临深这个板块,那就掰扯下临深惠湾区域。

这个惠湾也有相当的群众基础,粗略一算,这十年,几十万套房是有的。意味着几十万群众基础。

在临深惠湾这个区域内买房和卖房,应该说,2016年开始在惠湾买新房的基本上赚一毛钱的事实都是没有的。

买二手房的倒是有赚的事实案例。只是这个机会也是塘多鱼少,某房友的神评,很贴切。

鉴于此,当下的惠湾房产,资产腾挪对于买错房的群众而言,更具有现实积极意义。

爬出泥坑,降低家庭资产损失。

房价还能涨回来吗?
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2016年去库存,化解地方寨,那个时候造成了一轮全国性的普涨。一线深圳传导到省城武汉,省城武汉传导到我那三四线荆州小城。荆州小城楼价当年都顺势而为破了万。

19年20年深防理房产证券化算得上是吵房巅峰之作,登峰造极!让我深刻认识到中国劳动人民群众的智慧,见招拆招,见缝插针,有空子就钻。

结果当年的明星社区,赔的底裤都没。然后,二手房执导价竟然还兜了下房价的底。三年生化危机后,原以为美好生活在挥手,没想到会是家庭财富大跳水的开始。

房子涨价时候是资产,房子跌价的时候就是妥妥的负债!矛盾转化就在2023年。

深圳跌了百万+比较常见。

临深惠湾跌了三成首付外,大概还跌了一成的银行利息。个别业主自恃红本在手无欠款,折价五成也没所谓。

那个时候才知道,实力派全款买房确实爽。权当做生意赔了点钱而已,本金再怎么都还有几十万。不至于说像按揭,真卖掉还得倒欠银行钱!

引申一条出来——红本在手的业主让利空间可能会比按揭业主让利空间大哦。

逼叨了这些,再回到房价还能涨回来否这个问题上来。

分化。

当楼价普跌的时候,当购房门槛一降再降的时候,当购房成本再次减少的时候,作为刚需,作为改善的,谁还会去买拉胯的房子呢?

当特斯拉降价到15万的时候,还会去买其他A级车吗?10万左右的A级车还有活路吗?

对于优质住房产品,楼市普跌的背景下,需求自然就上来了。好房子的需求上来,我认为会拉一波成交量,好房子的价格也会有所提振。至于后知后觉的拉胯小区业主想卖的时候,可能还真是大甩卖,接盘的可能还是以对价格敏感度远超居住体验的劳动群众为主。

本来好房子相对就是稀缺的,临深惠湾说句实在话,拉胯的房子挺常见的。鱼目混珠。

00后整顿职场的年轻人还能接受破旧的房子吗?拉胯房子的接盘侠相对的会趋势性减少。
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112楼
2023-11-21 17:10:34
肆拾
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《大中华幸福城二手房户型点评及楼评》



今天又去踩盘了下大中华幸福城,又增添了些新的认识,有点温故而知新的意思。

1
碰巧看到一个房子在装修,户型是107平的那种3+1房。装修很清爽,进门看着很舒服。看到装修的师傅用测量仪找平打孔的专业手法,看到房子装修的细节,应该说这装修还是花了心思在布局。早几栋的入户部分有搭板赠送一个空间的,在连廊处看到了有的业主开了个门做了个入户房间,这一户的阿姨没有利用这个入户空间部分。

老实说,毛坯房看着真是没啥感觉。人靠衣裳马靠鞍。

107的户型,后面几栋貌似就是一个空洞部分,没有搭板的。

107平的户型,不知道大家怎么看待这个格局和使用率。临深龙山一路的同等面积段,像丰谷天玺110平的南北通4房,锦绣壹号109的南北通四房,冠华城桂香园101平的南北通四房,甚至荣佳国韵110的南北通三房,这些个列举的社区,都是楼龄次新社区,规模中型,地段龙山一路同级比较。


2
81的户型,如果是看装修好的样板房,感觉还是nice,作为标准的板式2房设计。当看到毛坯房的时候,客厅开间有点不够,厨房洗手间采光不大好,亮点是超大阳台,打麻将完全没问题。这个户型,做到了客厅卧室三开间朝南,享受充足采光。毛坯挂盘价相当德洲五六期78平的装修价格。目前德洲五六期78的装修2房租金1700左右。

对比之下,美景印象84的三开间朝南3房实用很多,价格也是70+,都是次新社区,社区段位有些差别吧。丰谷天玺86的朝南三房,价格在80上下。


3
125平的户型,惊艳的地方也许在于南北双开大阳台。但是只做了3房,卧室空间也没有说因为面积上来,一个卧室就有13㎡左右的空间。曾经大中华后期这种户型我知道的有成交价在245万成交的,当然,今天看的二手房是一期的,早期发行价在1万3左右。
125的户型,也让我不禁联想到锦地繁花四五期128的南北通四房,除了阳台,锦绣壹号110的四房户型空间感似乎完爆大中华这125平米的。丰谷天玺110的四房也是,或者在关口的深荟城118㎡的,虽然也是三房,但是空间感确实还是比大中华这125的要强。

4
146的户型,我看了套装修,也看了套毛坯的。装修要费点钱,点缀了下,感觉比毛坯看着强。毛坯146去看,和印象中的有些不一样,一般小区这个面积段入户部分会做一个房间。146平4房可以横向对比的小区,像锦绣壹号五期143㎡的,锦地繁花四五期142的,深荟城136的。


5
113㎡的户型没看到,暂时不予评论了。印象中,万达这的高弘世纪中心的板楼,也是113和145的结构,空间实用感很强,档次也在线,配置也高。温德姆五星酒店,社区高端产业大楼和别墅,西区一小一中培文儿童公园万达社区。当然了,这个跨区域比较了。


6
复式没看,新房复式倒是看过,二手尚未入市。后面出来了再说吧

7
总结一下。

大中华幸福城算是一个成长型社区,底商尚未全开,入住率尚未达到一定高度,喜来登酒店写字楼目前停摆。后期1万89买入的恐怕是没办法解套了。未来5年可能都没法达到这个原购价,受限于周边竞争房源,社区自身的户型使用率,也没太出众的稀缺资源(写字楼酒店大概算),甚至有群众反应隔壁有工厂这个不足,以及临街的高压线路。
也许相对稀缺的,是大中华幸福城这个复式产品。

大中华幸福城谈高端,比不过锦绣壹号,谈刚需,成交好像还比不过德洲城,谈改善,好像居住环境这块

8
个人拙见,供参考。也欢迎交流。

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113楼
2023-11-21 17:11:52
有兴趣交流的朋友欢迎添加微信 913317259,也有房友圈交流群
引用112楼楼主的发言:
肆拾
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《大中华幸福城二手房户型点评及楼评》


今天又去踩盘了下大中华幸福城,又增添了些新的认识,有点温故而知新的意思。

1
碰巧看到一个房子在装修,户型是107平的那种3+1房。装修很清爽,进门看着很舒服。看到装修的师傅用测量仪找平打孔的专业手法,看到房子装修的细节,应该说这装修还是花了心思在布局。早几栋的入户部分有搭板赠送一个空间的,在连廊处看到了有的业主开了个门做了个入户房间,这一户的阿姨没有利用这个入户空间部分。

老实说,毛坯房看着真是没啥感觉。人靠衣裳马靠鞍。

107的户型,后面几栋貌似就是一个空洞部分,没有搭板的。

107平的户型,不知道大家怎么看待这个格局和使用率。临深龙山一路的同等面积段,像丰谷天玺110平的南北通4房,锦绣壹号109的南北通四房,冠华城桂香园101平的南北通四房,甚至荣佳国韵110的南北通三房,这些个列举的社区,都是楼龄次新社区,规模中型,地段龙山一路同级比较。

2
81的户型,如果是看装修好的样板房,感觉还是nice,作为标准的板式2房设计。当看到毛坯房的时候,客厅开间有点不够,厨房洗手间采光不大好,亮点是超大阳台,打麻将完全没问题。这个户型,做到了客厅卧室三开间朝南,享受充足采光。毛坯挂盘价相当德洲五六期78平的装修价格。目前德洲五六期78的装修2房租金1700左右。

对比之下,美景印象84的三开间朝南3房实用很多,价格也是70+,都是次新社区,社区段位有些差别吧。丰谷天玺86的朝南三房,价格在80上下。

3
125平的户型,惊艳的地方也许在于南北双开大阳台。但是只做了3房,卧室空间也没有说因为面积上来,一个卧室就有13㎡左右的空间。曾经大中华后期这种户型我知道的有成交价在245万成交的,当然,今天看的二手房是一期的,早期发行价在1万3左右。
125的户型,也让我不禁联想到锦地繁花四五期128的南北通四房,除了阳台,锦绣壹号110的四房户型空间感似乎完爆大中华这125平米的。丰谷天玺110的四房也是,或者在关口的深荟城118㎡的,虽然也是三房,但是空间感确实还是比大中华这125的要强。
4
146的户型,我看了套装修,也看了套毛坯的。装修要费点钱,点缀了下,感觉比毛坯看着强。毛坯146去看,和印象中的有些不一样,一般小区这个面积段入户部分会做一个房间。146平4房可以横向对比的小区,像锦绣壹号五期143㎡的,锦地繁花四五期142的,深荟城136的。
5
113㎡的户型没看到,暂时不予评论了。印象中,万达这的高弘世纪中心的板楼,也是113和145的结构,空间实用感很强,档次也在线,配置也高。温德姆五星酒店,社区高端产业大楼和别墅,西区一小一中培文儿童公园万达社区。当然了,这个跨区域比较了。
6
复式没看,新房复式倒是看过,二手尚未入市。后面出来了再说吧

7
总结一下。

大中华幸福城算是一个成长型社区,底商尚未全开,入住率尚未达到一定高度,喜来登酒店写字楼目前停摆。后期1万89买入的恐怕是没办法解套了。未来5年可能都没法达到这个原购价,受限于周边竞争房源,社区自身的户型使用率,也没太出众的稀缺资源(写字楼酒店大概算),甚至有群众反应隔壁有工厂这个不足,以及临街的高压线路。
也许相对稀缺的,是大中华幸福城这个复式产品。

大中华幸福城谈高端,比不过锦绣壹号,谈刚需,成交好像还比不过德洲城,谈改善,好像居住环境这块

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个人拙见,供参考。也欢迎交流。

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114楼
2023-11-29 12:16:46
肆拾壹
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《丰谷天玺楼评》

作为临深龙山一路的颜值在线,丰谷天玺高位时候1万89的价格,鄙人直呼不值。和1万78的冠华城桂香园一样,我也发帖表达过对这个价位的不满。

丰谷天玺小区确实是颜值段位在线,但是当时这个价格确实透支厉害。同期的二手房都没它这么离谱。

但是,现在情况不同了。丰谷天玺二手房价格毛坯下探到9000+。像87的三房朝南户型价格不到80万,100平的南北通三房那种户型90万,110的南北通四房户型价格不到100万。

应该说,以目前的情势来看。这个地段位置,这个社区配置,这个户型,这个价位,有点香。

地段位置:龙山一路一线临深,紧邻坪山高新园,北有锦绣壹号黑马,西接坪山生物医药基地,东临敏华大亚湾基地,往南规划有大亚湾龙山一路南延线接南坪快速三期大亚湾延长线(深汕第二高速)

社区配置:颜值在线的建筑设计风格,对比之下,德州城、冠华城等社区差距明显。大花园,配置有幼儿园和北大新世纪学校,金地物业(早些秋谷自己物业臭名昭著)

户型:实用型。秋谷涿州德丰本土房企户型开发确实还不错。

价位:9000+

户型鉴赏:

56平小两房


73平小三房

87平三房

100平南北通三房

110平南北通四房

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115楼
2023-12-19 10:26:31
肆拾贰

现在买房谈投资是不是不合时宜?

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惠湾过去十年房地产开发有力地改写了片区城市面貌,像大亚湾万达片区新城的既视感,淡水滨水公园片区的建设也可圈可点。

老破小的价值走低越来越成为当下社会共识,这个也涉及到当下住房需求的升级。过去解决的是有没有的问题,现在要解决的是好不好的问题。

就像三四十年代的农村,住的土坯房,六七十年代建起来砖瓦房,00年代更新为小楼房,20年代农村开始新建现代化别墅。农村住房的变迁,体现了住房的持续升级迭代。

而城市住房,一样也历经着升级。早些时候的宿舍楼合院那种,后来没有车库的独栋商品房,再接下来花园小区,再超高层,现在追求低密度品质社区。告别老破小,逐步改善住宅需求。

说直白点,换房需求会成为接下来的主流趋势。首套刚需这个概念,就结合我们身边的同学朋友同事来看,似乎大多都买了商品房。

市场的归市场,保障的归保障。也许后面国家会出手收编城市不值钱的老破小加以改造作为保障房,至于高大上的改善房,就交给市场去,价高者得,毕竟,房产买卖要交税的。

鉴于此,我认为房子投资还是有价值存在的。前提是好地段好房子相对稀缺的房子,就如田忌赛马般,上中下三等马。深圳也有下等马,惠湾也有上等马。优选惠湾的上等马房子,一方面住的舒服,另一方面可以享受未来房价上涨的红利。

毕竟,未来房价可不会普涨了。



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116楼
2024-01-19 18:02:11
肆拾叁

《防不胜防,亲历一场房产纠纷官司》
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今天接到大亚湾法院的电话,
拿了一摞资料,
并告知1月底出席作证。

惠亚医院这片城市面貌确实还是上来了,
机关单位比较集中,
市政配套也在慢慢跟上。

官司的起因在于银行放款环节,
买家银行卡止付,
银行没法打款给到业主收款银行卡,
业主没能收到尾款。
买卖双方协商剩余尾款以全款方式去支付,
只是需要点时间。
买家资金没有回款,
尾款支付时间一拖再拖,
拖了大半年,
业主决定起诉。

我们作为居间方,
作证,
配合取证调查。

深刻认识到,
二手房交易的安全性才是首位的!
卖方顺利的拿到房款,
买方顺利拿到属于自己名下的不动产权证。

房产类的纠纷,
相信大家都不想遇上这样的事。
有时候,
优质的买家,
优秀的卖家,
大家能聊得来,
彼此能建立起基本共识和信任,
就是缘分。
相比那相差的万把块钱房价款,
真没太大必要去纠结。

对于业主资质很差劲而卖房的,
那确实有点考验买家小心脏。
一般的买家怕是承受不起。

二手房交易的安全性,
才是最核心的!


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117楼
2024-01-23 20:48:37 来自Android手机客户端
楼市分化,市场分化,城市分化。
曦瓜的西
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118楼
2024-01-24 00:50:25

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119楼
2024-01-24 12:26:50
肆拾肆

《当“飞机客”成为众所皆知的玩意》
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2023年年中,临深这边负首付买房大行其道。如果再往前一年,2022年,那时候飞机客还算神秘,知晓的人还不是很多,这些人因为掌握了先机,还是吃了一波红利。

现在,零首付开始加以管控,有点难度。负首付难上加难,可谓要花费极大的人力物力财力去操盘。现在比较能被银行接受的是首付0.5-1成,当然了,认房不认贷后,2成首付是基本共识。

所谓飞机客,大概可以字面上理解,外地飞过来,买了房,超贷了款后,就飞走了,找不着了。

单个的飞机客倒是没这么大的能量,幕后有专业的“经纪公司”负责包装。就好像经纪公司包装明星一样,负责造型、衣品、八卦、人设、才艺、话题、粉丝团等。明星带来流量商业效益,经纪公司负责抽成。

经纪公司包装飞机客,可谓蓄谋已久,至少半年一年的准备工作。毕竟银行这边的资质审查,查看最近半年或者一年的征信报告银行流水社保记录甚至是公司单位家庭住址等。

满足银行对口需求,你要一年流水,就给飞机客包装一年的代发工资流水。你要社保记录,就给飞机客缴纳当地一年社保。你要公司,就给飞机客注册一个公司。你要公账流水,就给这个空壳公司注资做流水。你要名下有房子,就给飞机客买个房呗。

 这一切,买房只是个开始。利用货币宽松,银行急于放贷完成业绩目标的诉求,打通评估公司和银行关系,拉高银行对某小区的评估价,实现超贷20万甚至30万40万。对于超贷部分,经纪公司是要抽成的。给飞机客留足2年的房贷月供,剩余的钱飞机客自己支配。

你以为这就完了吗?这只是开始。有了房后,凭借强大的社保代发工资企业流水,继续薅羊毛。装修贷操办四五家,信用贷走起,企业税贷来一票,经纪公司的目标起底也是百八十万。

飞机客的身份也历经了升级迭代,最开始的外地人,四五十岁的中老年人。到现在的本土化的正常就业的小白青年,为了薅银行羊毛,找对人办对事。毕竟,这是国家的钱,毫无压力。

中国人自古以来不缺头脑聪明的人,钻漏洞赚大钱。当一个生意众所周知的时候,说明已经步入尾声了。银行这块开始打补丁,修补漏洞。加强信贷资质审查,要说惠州有几家银行行长落马了。现在银行信贷部眼里,看正常的买家都像飞机客,怕怕的。

不知道这算不算是打政策的擦边球,或者定性为诈骗,这性质,可大可小吧。这经纪公司飞机客的操作思路,和深房理那帮人,可谓半斤八两,都有聪明的大脑,做成了一个完备的产业,依附在这个产业链上的都赚到了钱。只是这个产业有生命周期,就看能否全身而退,或者成为最后的羔羊。

做地产,发现也是有风险的,有意也好,无意被牵连也罢。保持初心,坚守正道,交易房子,赚取佣金提成。对自己负责,对客户业主负责,更是对家人负责。




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2024-03-02 15:07:58
肆拾伍
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《小谈一下,业主卖房小技巧》

有感而发。

和惠湾业主聊了下,业主想快点卖掉房子。

1
业主要给中介方明确一点,支付卖房中介费是认同的,提高推广曝光的方式是签署贝壳好赞服务,贝壳会给与流量倾斜,获得更大曝光。相当整了个广告位。
2
税费打包方案。一套房子的税费明细通过业主提交的契税发票购房发票和房本,是可以大概计算得出来的。可以和买车一样,全部含在房价里。比方说,业主预期房价实收到手95万,税费一起5万,那么合同价就是100万。税费部分由业主来支付。
3
贝壳平台交易有保障,保障之一就是银行都认可贝壳合同。银行会根据贝壳买卖合同价格来批贷,不为别的,因为银行认同贝壳成交数据,也会参考贝壳数据。因此,税费打包方案某种程度上,可以让买家少出点首付。毕竟,现在的新房哪个不是首付2万3万的,现在利率还低,100万房子月供大概4500,如果月供4500对于刚需首套都有压力,基本买房无缘。
4
卖方在贝壳平台,交易有保障,某种条件下,可以配合买家D首付要求,只要确保能到手的金额就可以。

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