“tv，说说临深二手房”

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141楼

2024-04-10 16:52:40

我所认识的碧桂园翡翠山

——————————————————————

1
商圈板块，出租还是很好出租的，租赁流量盘来着。
2
翡翠山这个小区，可以比较的对象是牧马湖和星河丹堤。考虑上学的话，似乎星河丹堤和牧马湖会方便些，离学校近一些。
3
社区园林和维护来看，细节之处，牧马湖和星河丹堤貌似比碧桂园做的好一点，直观的感受是翡翠山磨损痕迹比较明显。
4
翡翠山别墅还是有点意思，相比之下比牧马湖别墅似乎还是要实在些。牧马湖别墅设计太小气了，我理解为产品设计的失败。
5
高层户型设计偏大，比如说120户型就不如星河丹堤的。大户型也好像不如星河丹堤的改善户型。
6
个人印象是不如万达片区牧马湖和对岸的星河丹堤，所以可能对翡翠山写的不怎么多。个人认识的局限所致。

引用140楼樱桃小丸子yyj的发言:
tv哥，说一下翡翠山呀，龙光城和卓越看你经常说，没见你提过翡翠山呢

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142楼

2024-04-10 19:18:18 来自iPhone客户端

好的，感谢回复，有空去看看牧马湖

引用141楼楼主的发言:
我所认识的碧桂园翡翠山

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1
商圈板块，出租还是很好出租的，租赁流量盘来着。
2
翡翠山这个小区，可以比较的对象是牧马湖和星河丹堤。考虑上学的话，似乎星河丹堤和牧马湖会方便些，离学校近一些。
3
社区园林和维护来看，细节之处，牧马湖和星河丹堤貌似比碧桂园做的好一点，直观的感受是翡翠山磨损痕迹比较明显。
4
翡翠山别墅还是有点意思，相比之下比牧马湖别墅似乎还是要实在些。牧马湖别墅设计太小气了，我理解为产品设计的失败。
5
高层户型设计偏大，比如说120户型就不如星河丹堤的。大户型也好像不如星河丹堤的改善户型。
6
个人印象是不如万达片区牧马湖和对岸的星河丹堤，所以可能对翡翠山写的不怎么多。个人认识的局限所致。
引用140楼樱桃小丸子yyj的发言:
tv哥，说一下翡翠山呀，龙光城和卓越看你经常说，没见你提过翡翠山呢

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莲花山上莲花开

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143楼

2024-04-11 15:31:31

现在深圳房子都不好，更不用说临深了。有钱还是往市区跑比较好。

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144楼

2024-04-11 16:15:42 来自Android手机客户端

预算不多临深改善住房也不错

引用莲花山上莲花开的发言:
现在深圳房子都不好，更不用说临深了。有钱还是往市区跑比较好。

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145楼

2024-04-15 11:11:16

伍拾陆

为什么万达广场这里会经常塞车？

流量，也是价值的体现。
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从控规图可以找到些答案。把万达片区和科创园上杨板块合并起来看。
1
这里住宅云集，入住率高。像翡翠山太阳湾熊猫国际花千树等，都是高入住率社区。而且万达后边有大型的移民村，目测这里的城中村占地规模是大亚湾最大的。坪山河临深的老畲村、漳浦村、新寮村规模都没这个大。
2
万达商业广场自带流量。虽然说这个万达广场规模和档次连我们老家荆州的万达都不如，但是，但是在这片土地，还是稀缺金贵的，妥妥流量。看万达围绕一圈的外摆摊，说明了这一点。深圳人过来，不熟悉的估计直接就导航万达了吧。万达选址也确实还是比较中心的位置。
另外，翡翠山益田也算是锦上添花，其实这里更好停车点。
3
万达南边的响水河工业园区，光弘科技园大厂也提供了大批量产业人口
4
万达这学校比较集中，像西区一小、大亚湾一中、博雅培文等，有一个学生，背后就有一个家庭。

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146楼

2024-04-16 09:53:25

伍拾柒

有业主吐槽，大中华幸福城旁边的工厂存在废气排放问题。

住宅小区旁边的工业用地
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控规图上可见，大中华幸福城东侧地块是工业用地。

对应了工业企业。

房价上涨的时候，也许都不是个事。但是房价下跌的时候，似乎是个事了。

这也让我想到广州那的石化城，虽然存在污染，但是附近还是有居民楼布局。广州房价相对高，也就好接受了些吧。

但是，就目前的楼市而言，买房自住的刚需或者改善居住环境的，还是可以避免这样的不利因素。

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147楼

2024-04-19 16:21:55

伍拾捌

有房友问带押过户和赎楼过户有何不同，怎么选择？

————————————————————————

说说我的一点理解吧，供参考。
1
目前赎楼的话，利息在每月1.5分+，以及公证费五六百块钱，或者有的有手续费啥的1000块钱。比如说欠款100万，赎楼一个月大概15000+1500左右的成本。

赎楼的话，一般是预留2个月资金使用时间，第一个月按月算，第二个月按天收费。一般1个月到1个半月能搞定。扣款后大概10个工作日解押就过户，然后3个工作日出证，办抵押后10个工作日左右放款。现在额度充足，放款快。另外解押时间和放款时间，想快一点就天天没个事催人家。争取一个月也能搞定的。

这个赎楼时间，和中介也有些关系，看中介愿不愿意上心去把握这个时间成本，帮忙找渠道去催去加快。

因此，赎楼时间，预留一个半月算吧，稳一点。100万欠款房子，业主征信正常情况下，预留个23000左右的费用。

2
带押过户的成本，虽然说不用赎楼了，但是目前来看，一般带押过户时间预留2-3个月，意味着带押过户手续期间，业主依然是需要月供的，需要月供2-3个月。这个费用默认是业主来承担，100万欠款的话，月供大概5000多吧，三个月预留15000左右。快的话供2笔月供也有过，稳妥点，还是预留3个月，能快当然好。

之所以存在一定弹性，问题出在带押过户金额和欠款金额不一致，需要提前偿还部分欠款的问题，这个又需要10个工作日左右时间。比如说，你欠款100万，我只贷80万，那20万需要提前还进去的，得提前申请，需要时间。

3
这个是赎楼成本和带押过户成本核算方式。感觉带押过户对业主有点小吃亏，有的业主蒙圈，以后合同签了后面就不用再供楼了，但是还是要继续供楼。如果是赎楼的话，这个费用还能在谈判桌上敞开了聊这笔费用的分担方式。当然了，当下的买方市场下，业主确实脆弱，话语权不足。

攻守异势，30年河东，30年河西。我还是期盼楼市低谷期赶紧过去，让业主们都开心卖房，新业主也开心有个家。

4
目前五大行因为任务在身，做带押过户是不想做也要做的，除非是房子涉及二押或者资质不行。其他商业银行带押过户积极性少一点，听闻费人力没动力。

5
带押过户目前还不能跨城办理。流程持续两三个月，作为新事物，平衡兼顾了各方利益之后，也许会加快脚程。

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minger408

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148楼

2024-04-19 16:47:11

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149楼

2024-04-19 17:50:17 来自Android手机客户端

最近房网消停了很多，感觉房网要没落了，在房子一蹶不振后

引用minger408的发言:

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minger408

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150楼

2024-04-25 09:45:51

是啊，房网快倒闭了，没钱买服务器，开始清库存了。都玩短视频去了，没有人流量了，论坛也没什么营养了

引用149楼楼主的发言:
最近房网消停了很多，感觉房网要没落了，在房子一蹶不振后
引用minger408的发言:

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151楼

2024-04-25 10:32:09 来自Android手机客户端

难怪之前的帖被删除了，只保留了近2年发的帖。

引用minger408的发言:
是啊，房网快倒闭了，没钱买服务器，开始清库存了。都玩短视频去了，没有人流量了，论坛也没什么营养了
引用149楼楼主的发言:
最近房网消停了很多，感觉房网要没落了，在房子一蹶不振后
引用minger408的发言:

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152楼

2024-04-29 11:47:56 来自Android手机客户端

伍拾玖
————————————

2015年房价开始涨的时候，铃声惠阳大亚湾这一边的楼价有5000档，破万这中间基本都没什么过多的停顿

2023年开始三改一之后限售三改一向洪水猛兽开闸，泄洪扩大供给量，房价一路下挫，逐步的跌，穿三成首付，再跌一成的房贷利息，这导致了临深不少的小区价格停留在了5000到1万这么个档位。

有种预感，林森这一边楼下本来也确实出现了分化的，有所体现优质的小区能够站稳1万块钱，不优秀的小区击穿1万甚至回归到10年前的价格，四五千的也有，也许后来接下来的几年，房价维持在5000到1万会比较常态化吧，也会有1万以上的房价，但是有可能不少的小区可能1万难以突破得了。

这个是铃声，惠阳大亚湾楼是自己的内因，外因就是深圳的楼市，房价起伏状况如何？是闻鸡起舞这么一个状态，深圳长这边多少也能承接深圳的产业和人口的外溢，推高一下房价。深圳跌导致深圳呢房价有优势会虹吸临深这一边的楼市

目前这样的一个状态，感觉买房似乎有了盼头，买房还是能够买得起的，买了房还是可以在这个地方生根发芽安居乐业的，毕竟不再像过往拿个四五十万的首付这个首付想一想一个家庭四五十万的首付，可能是需要借债的，还要去还的某些角度上面来说，牺牲了这一批高位站岗的群众。

前人栽树，后人乘凉。长江后浪推前浪，对于后浪而言，房子可能不再是掏空6个钱包，成为家庭一个很重的枷锁吧。想想看，当年楼价狂欢的时候，深圳的房子让普通人绝望吧，临深的房子也让普通人是绝望的。但是客观承认的是，这个社会普通人还是绝大多数。高资本高消费，毕竟还是属于少数人。

90后，似乎是牺牲了。

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153楼

2024-05-01 09:57:31

陆拾
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430，惠州全面取消限售政策，历时7年。

2017年，房本满三年才可以交易。

2023年，限售三改一，房本满一年才可以交易。

2024年430，限售取消，只要有房本就可以交易。

这也算是回归了市场行为，随意买卖自由，当天过户都可以交易，唯一不同的是有增值税而已，契税不满2有5.3的增值税，创造税收？

或者，为偷鸡短炒提供了一个契机，这个倒不是说所有房子都有偷鸡的机会，找到个别的还是有机会可以偷鸡的。

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154楼

2024-05-04 21:44:11

陆拾壹
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费州这房子怎么卖？

去年上半年限售三改一，今年上半年全面取消限售。

去年三改一，二手次新房如雨后春笋。

今年取消一年限售，又释放了一小波。

去年开闸像洪水猛兽，今年开闸一股小洪峰而已，个把月大概就能消化吧。为啥说个把月？因为贝壳洗盘的积极分子，个把月时间，足够把一些房源上架贝壳网了。

对不住啊，去年买房的群体，包括我自个也是。

去年比今年，差不多也有个10万的价差。

现在卖房子卖的没有一点成就感，很希望买房的房友花最少的钱买到好的喜欢的房子，但是可能买过后又出现套价格便宜点的，搞的有点懵逼。

现在的卖房逻辑，和过去买房逻辑似乎有些相似。过去是买家被动，现在是卖家被动。

我也怀疑，中介到底是良心中介还是黑心中介。

立足当下吧，尽我所能，找到个好的房子，谈到个差不多的价格。

地产人，心底还是看多的。如果看空，大概也就拜拜了。

挺折磨人的，当下的楼市环境。

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155楼

2024-05-05 10:43:42

陆拾贰
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这房子，会不会像汽车那样，成为一个遮风挡雨的消费品？

汽车大体上还是个消费品，要保养要加油要维修要花钱，伴随车龄的增长，大概价钱是越来越低的，到最后可能是报废或者丢在一个地方生根发芽。

买汽车的时候，想必一开始也不是很清楚自己的需求的，有些跟风，有些大神的参考建议，也许会整个高价低配的买贵了，或者低价低配的体验不好，或者高价高配的发现卖的时候不如预期保值值钱。

下一次买车时候，会对自己想要什么样的车会更加清晰些。

这房子，如今看来，似乎也有些类似的的意思在里面。

花大价钱买了个低配的房子，白白多掏几十万，该有的星级物业服务没有，该有的高档社区大门没有，该有的高级景观园林没有，该有的高级感没有，花大价钱买了个赝品。

花小钱买了个低配的房子，发现实际居住体验实在差劲，物业管理不行，房子老旧不行，生活用水不干净，房子消防没水等

花大价钱买了个高配的房子，发现每月养护成本不低，在经济不景气的时候成了一笔负担，想变现发现折损属实厉害！经济火热时候，高配房子容易一飞冲天，那会便是妥妥的睡后资产。

现在住房过剩的背景下，也许有些房子会被遗忘，就像农村那种坍塌的房子。

租房也是消费行为，当农村大量人口进入城市。高铁现在涨价，难保保障房就不会涨价，这些民生配套基本国家来安排的明明白白，想想也是给国家贡献小小力量，集腋成裘。

买房子，贷款的话也是给国家交房租，房价如果没法持续上涨，上涨的收益如果覆盖不了房子养护成本，便成了消费品。

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156楼

2024-05-09 17:01:00

陆拾叁
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翡翠山君御四期组团，出现了个别业主倒贴钱卖房的案例。

因为当时发行价高达1万78，导致贷款金额100+，但是实际成交价格9000多，资不抵债。

业主人在北方，也有钱，想着也不会再来这地方，于是自己花了点钱，把房子给处理掉。

君御四期这个组团，位置比较一般般，实际和翡翠山割裂开了，给龙海一路，一个三角地块。

业主是带着极度失望离开的吧，就像彻底和渣男说再见。

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157楼

2024-05-13 17:02:07

陆拾肆

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现在的强省会城市，像成都武汉重庆杭州南京等，大概相当于2015年前后的深圳那会的经济规模吧。

那时候深圳购房宽松，楼市拉了一波热度。现在的强省会城市，拥有一定自主权，因城施策，也开始内卷，政策内卷，

比如说抢人，放低身段去抢人。

比如说放开楼市，吸引全国购买力消化本地楼盘。

毕竟，城市与城市之间，存在竞争关系。一个家庭在武汉扎根了，很难再举家迁移去杭州。同样，一个家庭在杭州安居了，也很难再举家迁移去南京。

城市都在内卷，争夺人口和购买力。

广东的佛山放开落户，惠州落户还不放开，不知道是不是慢几拍，还是说惠州不着急，不稀罕落户。

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158楼

2024-06-06 15:29:01

陆拾伍
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星河荣域这小区当年开盘时候火的一塌糊涂，1万56的价格起底，高的1万78。

星河荣域这个小区，我认为还是挺不错的，属于后发型社区，因为社区周边的城市道路还有轨道交通目前处于建设之中，意味着目前的状态比较一般，比如说进出社区的道路没那么抻敨，社区的商业没怎么做起来，中山东路有待配合惠阳高铁站一起建设。

社区户型园林还是不错的。

目前小区单价8000多毛坯，腰斩，对于高铁通勤有规划的，似乎是个好机会。

星河荣域这社区，相比周边那些个社区，就是鹤立鸡群般的存在。等到深汕高铁惠阳站升级完工，将会女大十八变，惊艳四座。

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159楼

2024-06-06 15:46:04

陆拾陆
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有一位润金名苑的业主放盘，91的三房毛坯户型，挂盘103万。

也许是不缺钱不着急。

我给参考了丰谷天玺和桂香园二手挂牌价，8000+。

按理说，丰谷天玺桂香园还是要比润金名苑这个小区综合评分要高的，这两小区目前二手市场成交价就是在8000+。

润金名苑这小区，如果是装修的，还挺好出租，隔壁就是敏华企业。

不能理解的是，业主看到贝壳挂低价的房源，表示那是吸引眼球的。

我也颇有些无可奈何，姑且就这样吧，也不好再说什么。毕竟业主没欠款，有自己的自由。

业主百态吧。

去年到现在，见到了太多要卖房的业主被当下市场鞭打的鼻青脸肿，总是落后市场几拍，很被动。

也许是因为工作所在，对房子市场关注不多吧。蜜汁自信认为自己房子就是最佳靓仔。

其实是想卖房的，但是不愿意抢先一步降价先跑，对市场还存有一丝的幻想，会不会好起来？

市场确实会好起来，这我是坚信的。

但是没这么快，首先得是深圳先雄起，才能浪打浪影响到临深片区。

有个有交情的业主还是能交流进去，因为他是为了趁现在深圳低价，符合他的心理预期，打算上车深圳，低卖低买，这么个逻辑。所以愿意抢先降价出掉临深碧桂园房子，安心上车深圳房。所谓换赛道把损失弥补回来。

但是有的业主真的可能还是太被动了些。

如果真的是要卖房，不妨花点时间去研究下市场价格，并不是只对比自家小区挂牌价，还要研究竞争小区挂牌价，同一地段的。

就如当年楼市如日中天时候，买房也一样要花点时间去研究一样的，不然太容易踩水坑，高价买了个低配腊鸡。

现在卖房，同样的逻辑，一样要研究，及时止损还是钝刀子一点一点割肉影响心情。

当然了，不着急卖房这个问题就无伤大雅。

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160楼

2024-06-20 19:59:13

陆拾柒
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如果房价不涨。

房贷利率是3.5%，80万的贷款来计算，一年得28000，每个月得2300块钱利息。按照目前的租金，1500左右，一年可以少个800*12，近一万块钱。

在当下的市场环境氛围之下，似乎挺没信心的，比较丧气。这个有点像20年那时候，楼市火出圈，大家挺有信心的，比较膨胀，楼价还要坐火箭。甚至叫嚣房价永不跌，这情绪，失控。

现在，反倒是什么，房价还要继续下跌的悲观论调充斥网络。

恰恰也是如此，房价反转，毕竟这玩意不以人的意志为转移。

房价如果不涨，买房做什么？真的不如租房了。

很想挖掘下房价的发展规律，现在确实有点熬的意思，熬白头鹰开启降息，熬外资流入中国，这样钱就好赚。

都是一个锅里的肉，分来分去怎么都是零和博弈，你分多我就分少。自己人往锅里放注水肉，还是没有解决分配问题。如果有外资进来，那就意味着市场上的钱变多，你赚我赚都有赚，经济似乎就这样盘活了。

这样来讲，外资涌入中国，流通中的货币变多，钱好赚，这样信心回归，推动住房消费，推高资产价格也就水到渠成。这个时间周期是多久？

如果是需要2年的话，今年2024年6月，2026年6月。房本满2年，是可以免增值税。未来这两年的资产配置，如果能熬过去。

1
惠州这边，三年限售解除，市场注入了天量二手房待消化，相比房价高涨时候的捂盘惜售，这个消化周期是多久?
2
现在是精品社区的时候，因为潮水腿去，很多小区实际是在裸泳。它们自身的价值是不够的，只是高价值社区价格外溢影响而已。行情好的时候，能跟着喝汤吃肉，行情走低的时候，发现精品住宅价格大跳水，市场捡漏就存在，还是会有市场认可。大水漫灌下的价格外溢小区，这个时候便宜恐怕都令人三思。
3
房价上涨的逻辑，大概是先动带后动。龙光城星河丹堤贵了，退而求其次选择其他小区

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